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大家さん、管理会社さんの中に飲食店の居抜き店舗をこころよく思わない方が少なからずおられます。よく分からないからとまったく理解を示されない方がいらっしゃるかと思えば、不動産仲間からのトラブル話や事実と異なる噂話に惑わされてそう理解している方など様々です。
実際この方々に具体例をあげて頂きお話を伺ってゆくとあることが分かってきます。大半の方が、居抜き物件のメリットにはほとんど興味がなくデメリットだけを心配されているというものです。
今回は、居抜き物件を扱う上で最もポピュラーな三つのトラブルを題材に予防対策も併せて考えたいと思います。
Contents
①飲食店居抜き店舗の「設備」に関するトラブルと予防策
「排水管の詰り」不動の１番です。このように書くと、やっぱり飲食店の居抜きはやめようと考える人が出てくるかもしれません。仮に原状回復工事を行ったとしても原因を取り除かない限り結果は同じです。ではなぜ排水管の詰りが発生するのか考えてみましょう。
本来、洗い物をするシンクと排水管の間には、グリストラップと言って油分、食材の切カスや残飯が流れて行かないようにそれらを濾（こ）す装置がつけられているものです。ただ、飲食店によってはこれを付けずに営業しているお店があります。
ついていないからと言って保健所が営業許可を出さないかというとそうではありません。ここは下水道局の管轄なので注意喚起はするものの強制力はないのです。日々流される雑排水の油分やカスが徐々に排水管内に沈殿して行きある時詰りを生じさせるのです。
もう一つ原因があります。営業を中止してしばらく居抜きのままで閉店していた店舗に多いのですが、営業中はお湯や水が相当量流れていて平気だったのが、閉店により夏場など排水管内の水が蒸発した際に油分が固着し詰りを引き起こす場合があります。
予防策：
居抜きでの明渡しをうける際は、あらかじめ排水管の高圧洗浄を行うことを条件にすれば問題は解決です。価格的にも２～３万円程度です。もし路地裏やマンションの一角など接道していない場合など高圧洗浄車が止められ無くても大丈夫、離れた場所からの作業が可能です。ただコストはその分割高になりますが10万円以下で済みます。
原状回復でスケルトンに戻すことを考えればかなり安く済むので、おやめになる飲食店経営者さんの同意は得やすいでしょう。住宅を明け渡す時にお部屋のクリーニングを条件にする契約がありますが、これと同様最初に居抜きで明け渡す場合は排水管の高圧洗浄を条件とするのも得策です。
②飲食店居抜き店舗の「ゴミ」に関するトラブルと予防策
「居抜き」を勘違いしている人でこういう方がいらっしゃいます。
- 掃除も何もせず人だけがいなくなる
- ゴミを袋に詰め込んだだけで、店内に残置された状態
特に後者の場合、悪臭と足の踏み場もないようなケースもあり、大家さんが見かねてご自身の負担でゴミを処理されることもしばしばです。これでは、居抜きなどもってのほかだという評判がたっても仕方ありません。ではどうすればよいのでしょうか。
予防策：
もし居抜きで次に入られる方が決まっていれば、必要なものと必要でない物を予め打ち合わせることをお薦めします。併せて、備品リストなどもその場で作成し後日明渡し日に確認できるようにしておけばトラブルになりません。
また、明渡しの状態も文章で取り交わしをしておくことをお薦めします。例えば
- グリストラップは油分、ゴミを取り除いて洗浄された状態
- 排水管は高圧洗浄を済ませた状態
- 不要なゴミは全て前賃借人が処分した状態
など事細かに決めておけば、万が一不備があっても金銭解決できるように取り決めておけば大きな問題に発展することはありません。
ここを決めずに引き渡しを行うものですから、引き渡し当日に話が違うとなり、もし感情的なもつれが発生すれば最悪契約破棄にまで発展しかねません。
③飲食店居抜き店舗の「近隣」に関するトラブルと予防策
排水管の詰りや引渡状態は予め予見できますので前もって取り決めをしておくことでほとんどのトラブルは避けることが出来ます。ところが近隣とのトラブルは目に見えませんからほぼ引き継ぐことになります。経験的に言っても問題解決に要する時間、コストが一番かかる厄介な問題です。
具体例でいいますと、
煙・臭い・音・看板・越境 が上位の五つです。
個別の状況はさておき、これらに共通する問題とは長期に渡り近隣から出ているクレームを解決せずに今日に至っているというものです。
この場合居抜きで飲食店舗を手に入れられた方が開店をしてから改めてクレームとして持ち込まれることが殆どです。
当然ですが、そんな話は聞いていなかったということになるのですが、前所有者に改めて問いただすと答えは決まって、「以前は確かにそんなクレームがあったけど、最近は何もなかった」と言われることでしょう。
ウソをついているのではありません。つまりこういうことです。改善を訴え続けてきた近隣の方がいくら言っても店側が取り合わないので、半ばあきらめていたところに店の所有者が変わったと聞きつけ改めてクレームを言いに来たということなのです。
さて、こうなると誰が悪いのか判断は難しくなります。確実に言えるのは、その問題を引き継いでしまったということです。まさか前所有者同様無視をする訳にもいかないので対策にお金が出て行くことになります。
予防策：
居抜き店舗を嫌う原因の一つであるトラブルの引き継ぎを避けたいという大家さんは多くいらっしゃいます。なので原状回復工事を行って一度リセットしたいとおっしゃいます。
逆に居抜きで飲食店舗を手に入れたい方にとって、スケルトンから工事をするのに比べ格段に安い費用で開店出来るとは言え、それ相応なお金を使ってスタートするわけですから十分な調査をすべきです。
具体的には、両隣の建物に住まわれている方へ契約前にお尋ねしてお話を聞いてみる方法や近くに小売店舗、飲食店など近所付き合いがあったであろうお店にトラブルがなかったかなど聞き込みをされることをお薦めします。
この聞き込みのメリットは、ここ１０年その場所でどのような人が、どんな店をやってきて、売上がどれぐらいだったかまで聞くことが出来ます。このことを仲介不動産会社にまかせたり、大家さんに聞いてみたりでは実態がよく分からないことがほとんどです。後で後悔したくなければ是非ご自身で足を運んで聞き取りをして判断してください。
飲食店のトラブルと予防策～まとめ～
その他で言えば、厨房機器のトラブルがたまにあります。先に上げた３案件に比べれば格段に少ないのですが、お店を見学した際はまだ営業中だったので心配していなかった厨房機器が、引き渡し後に能力不足や故障ですぐに使えなくなったと聞くことがあります。
コールドテーブルや冷凍冷蔵庫などに多くみられる症状です。でもちょっとした知恵でこの故障を防ぐことが出来ます。その知恵とは「電源を落とさない」ことです。これらの厨房機器はコンプレッサーと触媒により庫内を冷やす機能を持っていますが、電源が落ちることで、触媒に含まれる不純物が再起動時に目詰まりの原因となり故障を引き起こすのです。
ちょうど排水管と油の関係に似ています。厨房機器の方は洗浄という訳に行かないので、常に動かすことでそのリスクを回避します。前の所有者からお店を引き継ぐ際、少々時間があっても電気の契約は中断することなく切り替えるか、引き渡しまで継続してもらうことをお薦めします。
今回ここに上げたことを事前に確認し対策を講じるだけで巷に溢れている居抜き物件のトラブルの九割は解消されます。
