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飲食店居抜き店舗の売買契約書「3つ」の確認事項でトラブルは防げる

居抜き-売買契約書-飲食

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以前は、飲食店の居抜き売買の現場でトラブルが頻発していました。あるはずの厨房機器がなかった、動くはずのエアコンが実は壊れていたなど枚挙にいとまがありません。なぜでしょうか?

そこにはある共通した問題がありました。居抜き店舗の売り買いが決まった時点で口約束を交わしただけで何も書面にしていない場合がほとんどだったからです。

確かに民法上は口約束で契約は成立します。決して安い買い物ではないだけに、数量、状態、金額、トラブル時の解決策等をキチンと書面にしておく必要があります。

お知り合い同士でも気をつけたい飲食店の内装、設備、什器等いわゆる飲食店の居抜き店舗売買について重要なポイントを3つの注意点で考えて見たいと思います。

重要な注意点は「3つ」

  1. 誰の所有物か
  2. 何をどれだけいくらで買うのか(売るのか)
  3. トラブルになった場合どう対処するのか

1.居抜き物件では誰の所有物か契約書に明記

居抜き物件の店内にあるすべてのものがお店を売ろうとしている店主・お店のオーナー(以下売主と表現します)の所有物かどうか一見しただけではわかりません。悪く言えば、他人の物を売ろうとしているかもしれません。

居抜き店舗に関わる全てのもの(内装、外装、設備、空調、ダクト、看板、厨房機器、什器備品等)が売主の所有権である場合は何の問題もないのですが、「リース物品」、「レンタル物品」などが含まれている可能性が十分あります。その場合はどうすればいいでしょうか。

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リース物品

物件の引き渡し時までに「リース代金の残債を精算」して売主ご本人の所有権にしてから引き渡しを受けてください。

もし売主の所有物だと信じてリース物品を買ってしまった場合ですが、重大な問題が生じます。

  • リース会社が物品を引き上げてしまいます(無くなる)
  • リースの残債を引き継ぐ(余分なお金が発生)

リース物品は、エアコンや4ドア冷凍冷蔵庫など大型のものが多く、それが無くては店が開けないというものばかりです。「リースはないですよね?」と念押しの質問が大事です。

レンタル物品

主に、ビールサーバーはビール会社からレンタル品であることが殆どです。また、レンタルおしぼりの契約があるお店はおしぼりウォーマーなどを置いている場合があります。これらはまずレンタル品だと思って間違いありません。USEN放送の設備も同様です。レンタル物品は飲食店を売却する前に返還の手続きをとる必要があります。

たまにお酒の卸会社からジョッキやビール瓶などを冷やす冷蔵ショウケースなどがレンタルされていたと言う場合もあります。疑わしきは事前に確認しましょう。もっとも、取引を始める代わりにそれらの備品を引き継ぐといえば、新品に替えてくれるかもしれません。一度交渉してみましょう。

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2.居抜き物件の注意点、何をどれだけ(数)いくらで買うのか(売るのか)契約書で明確に

テーブルや椅子などは何脚か、コールドテーブルは何台か、電話機やFAX、レジスターに音響設備は含まれるのか?しっかりと決めておく必要があります。これをリストなどの書面にしておかないと引き渡し時にトラブルとなります。

実際にあったトラブル

バルスタイルのお店で本格的な電気式のピッツァ窯を備えた居抜き物件がありました。書面も交わさないまま引渡日を迎え店内を確認したところその窯が無くなっていたのです。お店の売主はピッツァ窯が高く売れること知っていたので最初から別途売るつもりだったようです。買う側も最初に物品の確認を怠っていたようで当然残るものと思っていたようです

結局売買価格の調整で決着したと聞きましたが、買主はあてにしていた窯が無くなり新品に高いお金を払って購入されたそうです。

飲食店を居抜きで買う側は、リストを作成しそのものが全て揃っての買取価格だと言うことを主張できるようにしておかないと後でクレームのつけようもありません。

次に重要なのは引渡時のコンディションです。新品と違い保証期間もなにもありません。直前の状態は作動確認をするなど注意を払えば十分な情報は得られます。

  1. 口頭でコンディションを聞く
  2. 実際に動かしてみる
  3. 修理履歴や保守契約の内容を確認する

ただし、引き渡し後数週間から数ヶ月で壊れてしまったという話はたまに聞きます。引き渡しが完了した時点で所有権が移りますので、ここは諦めて修理をするか新しいものに切り替えてください。

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3.居抜きでトラブルになった場合どう対処するのか契約書で決めておく

トラブルと言っても先に上げた2つのポイントがほとんどです。ただ、いくら事前に確認をしていても店舗を売る側が虚偽の報告をしている場合は防ぎようがありません。そうなってしまった場合を想定して予め対応策を考えておく必要があります。

例えば、

  • リース物品はないと言っていたのにエアコンがリースだった
  • 4ドア冷凍冷蔵庫のコンディションは万全と言っていたのに実際には壊れていた

また、ちょくちょく水漏れのトラブルが発生して直下階から防水工事の指摘を受けていたにも拘わらずそのことを黙っていたなど、引き渡し後虚偽の事実が発覚した場合、それが原因でお店が開けないことなどもあり得ます。そのような重要な要素であった場合は最悪お店の売買契約を解除できるようにしておくべきです。物品の数が足りなくなっているようなケースは売買金額の減額等で調整することを予め決めておかれることも大事です。もっとも、実際にはその文言が抑止力となってあまりトラブルまで発展しないというのが現実です。

その他、意外とトラブルとなりやすいのが、清掃状態を巡る理解の違いです。ある売主はゴミを捨てるのにお金がかかると言う理由でゴミ袋詰めまではやったもののゴミ出しはせず店内に残置したままで引き渡そうとしました。当然買主は「俺はゴミまで買った覚えはない」とカンカンです。

飲食店の厨房にはグリストラップと言って排水管に調理した油が流れ出さないよう排水濾し器(グリストラップ)が設けられているのですが、ここも清掃を怠ると油や食品の切りカスがたまり大変不衛生になりがちな場所です。引き渡し時の清掃状態を確認しておかないとすぐに詰りを起こし営業を止めなければならなくなるばかりか大変高額な洗浄費がかかる場合があります。

居抜き物件の契約書~まとめ~

このように、居抜き店舗の引き渡しは確認すべきことばかりであるにも拘わらず非常に簡単に双方が考えているように思います。いざトラブル発覚となって事の重大さに気づくと言ったケースが多いのです。

元はと言えば、居抜き店舗の売買が宅地建物取引業法の規定になく重要事項の説明事項にも定められていない関係で標準的な引渡ルールが確立されていないことにも起因しています。

もし、飲食店の居抜き物件をお買いになる場合は、ご自身で3つの注意点をチェックするか不動産会社を通して確認しましょう。また、不動産会社を選ぶ際は、飲食店居抜き物件売買の経験が豊富かどうか、チェックポイントをちゃんとおさえている会社かどうか予め確認されることをお薦めします。

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