居抜き物件 の見分け方は「内見」にあり

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居抜き物件 の見分け方は内見にあり

独立・開業に適した 居抜き物件 の見分け方を解説

スケルトンから飲食店を作るとなると10坪程度の広さでも造作・設備・厨房機器を含めると600万~1,000万円ものお金がかかります。これに対し 居抜き物件 であれば100万~300万円で内装造作・什器備品に加え電気、空調、給排水設備、それから厨房機器まで一式揃います。看板の架け替えや壁紙など多少の手直しや業種により異なる厨房機器の入れ替えなどを考えてもプラス100万円前後で開店まで漕ぎつけることは十分可能です。

しかし、よく吟味もしないで下手に居抜き物件を購入してしまうと、後から後から瑕疵(不具合)が出てきて大変なことになりかねません。オープンを前に、お金も気力も尽きてしまう程ヘトヘトになってしまう方も少なからずいらっしゃいます。

今回は、良い 居抜き物件 を見分ける方法を物件のタイプ別に解説していきたいと思います。

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内見でどこまでわかる?ポイントを完全網羅

内見=「ナイケン」と聞いてピンと来ない方もいらっしゃるでしょう。これは不動産業界用語で物件の内部を実際に見に行くことを指します。

さて、この内見ですがポイントを絞って要領よく見ないと時間切れになるケースがあります。前もって見るポイントを決めておくなどの準備が必要です。

以下はお店が営業中の 居抜き店舗 を内見する場合と閉店した後の 居抜き物件 を内見する場合の2パターンに分けて解説します。

営業中の 居抜き物件 内見時の注意点

営業中の 居抜き物件 を検討するうえで一番のメリットは、現在の飲食店経営者(お店をお売りになる方)に直接いろんなお話を伺えることです。街の様子、曜日による客数の違い、近くで人気のお店など 居抜き物件周辺のお話しから始まり、厨房機器の動作の具合、エアコンの効き具合、高圧洗浄などのメンテナンスの履歴など重要な情報源が直に聞けます。

その街その場所で開業するのか気持ちが固まるかどうかはこのあたりの内容次第のように思います。逆に営業中の 居抜き物件 でのデメリットは、不具合が隠されているということです。当然ですが、営業中の 居抜き物件はお客様に醜いところを見せません。また、設置されている機器の状態を確認するにも限界がありますし見る時間も営業の邪魔にならないよう短時間で済まさなくてはなりません。いろいろと制約がある中でこちらがシッカリ見抜かなければならないのです。

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営業中 居抜き物件 のチェックポイント7

  • 床のヌメリなどはないか
  • 人が厨房内を移動する動線は綺麗だがそうでないところは汚れていないか
  • 厨房内が整理整頓されているか
  • 不必要なものが多くあり、埃をかぶっている物はおかれていないか
  • 厨房内のいたるところにゴキブリ取りやネズミ駆除用のエサが置かれていないか
  • グリストラップは清掃されているか
  • 排気ダクトやグリスフィルタは装備されているか

これらがなおざりにされているということは、お店が忙しく店舗のメンテナンスに時間とお金を使ってこなかった証拠であり、後々問題を引き起こす要因となります。このような 居抜き物件では、全体的に汚れていても営業している分にはあまり気にならないというデメリットが発生します。もしここを見落とすようなことがあると、床や換気扇の清掃にゴミを捨てる費用、グリストラップの清掃に加え、最悪の場合排水管の洗浄まで行う必要が出てきます。排水管に関しては、営業を始めて直ぐに詰まってしまいお店を休業しなければならなくなるケースもあります。これらのことを想定して、引き渡しの状態の確認と引き渡し後の不具合について処理方法、費用負担の確認などを事前にしておくことをお薦めします。

閉店後の 居抜き物件 内見時の注意点

既に閉店しひとけのない居抜き物件というのは内見時にどこか寂しい印象を受けます。これから自分のお店をやるぞ!と思う前に、なぜこの店は辞めたのだろう?とつい思いがちです。ましてや、内見時に電気が付かないというのは論外です。そんな不動産会社とは付き合わない方が身のためです。なぜなら 居抜き物件 に関する知識がないという証拠です。

内見時に問題点に気づかないとあとあとトラブルが生じてきます。電気が来ていないことで引き起こされる問題点とその理由を見ていきましょう。

閉店後 居抜き物件 のチェックポイント7

  • 居抜き物件の店内に入った瞬間にすえた油の匂いがしないか
  • 通電しているか、厨房機器の電源は入れられているか
  • ガスも水道も使用できるか(食洗器などの動作チェックに必要)
  • グリストラップや排気ダクトなどの汚れをチェック
  • 電気容量やガス、水道のメーター容量が目視出来ない
  • 前店舗業態で排煙ダクトは問題なかったか
  • 近隣との関係が良好かどうか確認できるか

閉店後の 居抜き物件 を内見する場合は、五感を存分に働かせてください。特に嗅覚、視覚(見た目)です。お店に入った時の匂いというのはほぼ排水管かグリストラップにこびりついた廃油や脂の匂いだと思って間違いありません。ここでに臭うということは、排水管の定期洗浄がなされていないという証拠です。もしくはグリストラップが汚れたままというのがほとんどです。下手をするとすぐに詰りを引き起こす可能性があります。

次に、コールドテーブルや冷凍冷蔵庫など電源が切れている場合は要注意です。これらの厨房機器は使い続けている時にはなんら問題ないのですが、電源を落とし冷媒の循環が止まった後に不具合を起こす場合がほとんどだからです。細い冷媒管内で冷媒ガスと一緒に循環していたゴミやカスなどが電気を切ることで一旦管内に堆積します。再度電源を入れ冷媒ガスが循環し始めた時に一か所にゴミやカスが集まり目詰まりを引き起こすのです。前所有者が購入してまだ日が浅いものでも簡単に目詰りを起こし冷えなくなります。そうなると買い替えた方が安い場合もあります。中古の厨房機器を買うリスクとはこういうところに隠れているものです

何れにせよ、電気・ガス・水道が正常に使える状態でなければ 居抜き物件 の内見は後で泣きを見ることになります。必ずご自身で動作チェックをしましょう。

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前テナントと近隣との関係を知っておく

また、前テナントから詳しい話が聞けない場合で起こりやすいトラブルに近隣との確執が挙げられます。一番は煙、次に匂い、音の順番です。厨房から延びる換気扇が直接隣地へ噴き出していて、焼肉や魚を焼く煙がクレームになっているケースや、中華やカレーの様に匂いのきつい業種に対してのクレームが、前テナントと近隣とで起きていたことを知らされないままに契約を締結したとすると、後から多額の工事費(ダクト工事等)が必要になることがあります。ご自身が始める業種次第では近隣への聞き込みも必要です。この辺はよく不動産会社に確認をとっておくべきでしょう。

分譲マンションでの開業は要注意

次に、入居を希望する 居抜き物件 が「分譲マンション」の一室であったなら管理組合もしくは管理室への確認は必須です。なぜなら管理規約で業種が制限されているケースが多く、極端なケースでは、飲食店は許可するがアルコールは出してはいけないとハッキリかいてあることがあります。これを知らずに契約すると悲劇です。

居抜き物件 の内見に共通して言えること

当然ですが、 居抜き物件 内にある設備、厨房機器は中古品です。仮に壊れていないと説明を受けたとしてもいつ何時不具合を起こすかわかりません。ここは買った人の自己責任です。また、よくあるクレームは冷蔵庫やコールドテーブルが冷えないというもの。中古であるがゆえに庫内に入れる食材の量によって冷えたり冷えなくなったりするものです。ここも100%動作保証がされている新品とは異なるところです。とは言え一般的に 居抜き物件 は相応のお金を支払って買い取るケースがほとんどですから割り切れないお気持ちはよくわかります。そうならない為にも内見でのチェックが大事になってくるのです。

見えないところにお金がかかる設備容量。電気容量は業態によって変わります。ガス、水道もそうです。ご自身でガス管の口径や水道管の口径を調査して適応しているかどうかの判断が出来ればよいのですが、たいてい  居抜き物件 を扱う不動産会社には設備のプロがいるものです。もしご自身で判断が付かない場合協力を要請すれば快く引き受けて下さるハズです。うまく活用しましょう。前もって工務店などに相談をして、一緒に 居抜き物件 を内見に行けるのであれば安心です。

総じて 居抜き物件 の内見はチョット見に行こうかではダメです。日ごろから準備をしておくべき大切なイベントなのです。だからこそ、意中の物件に出会ったときに素早い決断が出来るのです。決して場所や見た目の綺麗さだけに一目惚れし、後で後悔するようなことだけは避けて頂きたいものです。

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