飲食店の 売却金額 はこうやって決まる【業界人が語る 飲食店 買い取り】

Tumisu / Pixabay

まとめ―Summary―

  • 飲食店舗の売却価格、主要な要素は「立地」「規模(部屋型)」「清潔感」の3つ
  • 10~25坪ぐらいの店舗を求める人たちが出せる金額に、居抜き店舗の売却価格が近づいている。
  • 一般的に売却物件の相場は、60万円~200万円ぐらい
  • 低金利が続く間は飲食店舗の売却価格は現状維持

飲食店の 売却金額 はこうやって決まる【業界人が語る 飲食店 買い取り】

飲食店を経営なさっている方は、もしご自身の飲食店の売却依頼をするときなど、どれだけの価値があるのかを知りたいと思われるものです。

また、どのようにして飲食店の価格が決まっていくのか、こちらもよくご質問を頂くところです。

これまで、あまり語られてこなかった飲食店の居抜き店舗物件売却相場について、そのメカニズムに迫りたいと思います。

大切なお店、閉店移転JPは誠意とスピードで真剣買い取り致します!

居抜き店舗とは?飲食店の「居抜き」について意味をまとめました【業界人が語る】

飲食店舗 居抜き物件の実態

ひと口に「居抜き店舗売買」と言っても、いくつものパターンが存在します。

居抜き店舗といわれる物件のなかでも、開店から数か月しか経っていないというものもあれば、10年以上も営業を続けてこられた物件、既に閉店して厨房機器などがない物件もあります。

また、明け渡しの状態も様々です。開店から年数が経っていても、毎日スチームで床清掃を欠かさなかったお店もあれば、一度も掃除をしたことがなく、厨房機器の隙間などいたるところにゴキブリの死骸が放置されているものまであります。

つまり、居抜き物件とはひとつとして同じものは存在せず、営業してきた業種、営業年数、店舗の大きさ、厨房設備などまさに千差万別です。

この規格ものでない、全てがオンリーワンの居抜き飲食店舗物件では、どのようなプロセスを経て売却価格が決定されるのかみてみましょう。

主要な売却価格要素

仮に、スケルトン(床、壁、天井、電気・給排水設備の無い躯体がむき出しになった状態)で物件を借りて、一から工事をする場合工事代金は1,000万円~2,000万円ほどかかります。このような飲食店を売りに出す場合、営業年数にかかわりなく数百万円の売値を希望されるケースがよくあります。しかし、これは後ほどお話しする「好立地パターン」を除けば、まず売却できないかもしくは売却までに相当な期間を要することとなるでしょう。

では、飲食店舗の買い取りをされる売却価格は何によって構成されているのでしょうか。

主要な要素は3つ。

  • 立地
  • 規模(部屋型)
  • 清潔感

飲食店舗の造作売買 たった10日で売れる仕組みとは

「何だ、厨房機器や内装に値段がつくのではないのか」と言われそうですが、それらは確かに価格を決める要素の1つではありますが、価格を大きく左右するものではありません。

1.立地は最大の要因

ナショナルチェーンが「駅前立地にどうしてもお店を出したい」というとき、20坪ほどの飲食店の内装に1,000万円近い買取り金額を提示することがあります。賃料を吊り上げて借りるとランニングコストがアップすることを嫌う彼らは、居抜き店舗の造作代として多額のお金を支出します。その金額はお店を作る内装費のようなものですから帳簿上は資産として残せるためです。つまり、その場所が欲しい人が多いほど飲食店の売却価格は高くなるというメカニズムが働きます。売却価格が高額でも売れるケースはほぼこの好立地パターンです。

2.規 模

個人の方で30坪や40坪といったサイズのお店を始める方は少数派です。ご自身が厨房に立たれるのであれば、アルバイトを1~2人雇って切り盛りできるせいぜい10坪から15坪程度の規模です。事実、このサイズの需要(人気)が一番あります。

また、同じ大きさでも部屋の形の良し悪しが売却価格に影響してきます。変則的な形だと、思うように席数が取れないことがあります。規模が小さいだけに1席、2席が増えるか増えないかは死活問題です。例えば、間口が狭くて奥に長い部屋型よりは、間口の広い物件の方が好まれる分値段も高くなります。

3・清潔感

少々あいまいな表現に聞こえるかもしれませんが、お店をこれから開こうと思っている方にとって、最初のイメージは大変重要です。

10年以上営業してこられたお店でも、毎日客席や厨房を磨き、掃除をしてこられたお店は古さを全く感じさせないものです。そんなお店をいくつも見てきましたが、やはり早く、あまり値下げ交渉も入らないまま売却の商談が成立していきます。

飲食店 初めてでも大丈夫 居抜き店舗 購入の abc

飲食店舗 売却価格の相場は

飲食店舗の売却価格が、内装や厨房機器の値段だけで決まるものではないことをご理解いただけたと思います。さて、次はその価格決定の要素を考えてみます。

飲食店舗の居抜きと呼ばれるスタイルが、今ほどポピュラーでなかった2010年前後は、物件も少なくマーケットは今と違い売り手市場でした。買い手の方もスケルトンから造ること考えると半額で収まるならと、20坪前後のお店に400万、500万円というお金を払ったものです。

その後、居抜き物件情報が世の中に出回るようになり、居抜き物件を紹介する専門のポータルサイトや、居抜き店舗を専業にする不動産会社が増えるにつれ、徐々にその価格は下がってゆきました。

では、現在の店舗売却の相場はなにに影響をうけているのでしょうか。

実は、自己資金や借入金額と密接な関係にあります。

初めて飲食店で独立、開業をされる方の平均的な開業予算は500万円~600万円が一般的です。ではその中身を見てみましょう。

<シミュレーション>

開業予算:500万円~600万円
物件条件:15坪、賃料30万円/月

  • 敷 金 150万円
  • 礼 金  60万円
  • 手数料  30万円
  • 運転資金100万円
  • 改装費 100万円

合 計 440万円 ⇒ 予算の残額60万円~160万円

残額に相当するのが店舗を買い入れる金額となります。

都内飲食店で一番物件数が多いのが10坪前後から25坪ぐらいまでです。このサイズを求める人たちが出せる金額(60万円~160万円)にマーケットに出てくる居抜き店舗の売却価格が近づいてきたと考えるのが自然です。

一般的に売却物件の相場は、60万円~200万円ぐらいと言えるでしょう。その価格を左右するのが立地であり、規模であり、見た目の清潔感なのです。

今後の飲食店舗 売却相場について

当分続く日銀のマイナス金利。これにより、金融機関は集めた預金を日銀に預けるとお金を取られてしまうことになります。つまり、何らかの方法で運用しないと銀行はジリ貧となってしまいます。

そのような環境の中で、金融機関でほぼ唯一、飲食店の開業前にお金を貸してくれる日本政策金融公庫も例が出はありません。予算を事業活性化、景気浮揚の為に貸し付けなければ存在意義が問われることとなってしまいます。これまで自己資金の額や保証人の有無など厳しく制限してきた公庫も、今や貸付額の1割の自己資金で融資してくれるようになりました。3のシミュレーションで、開業予算が500万円だとしても、50万円手元にあれば450万円まで借り入れることが可能です。借入金利も2%程度ですので月額9万円程度の返済で十分です。

カードローンが、所得証明なしでも300万円まで借りられますと宣伝しているのと同様に、300万円までの融資は各支店で決済できるので比較的楽に借りられると聞きます。

今後、低金利が続く間は飲食店舗の売却価格は今よりもそうは下がらないでしょう。逆に、金利が上昇して独立、開業をする人が借入額を抑えるようになると、売却額は下がるものと思われます。

売るにしても買うにしても、双方にとって今の環境が当分続くと思われます。

飲食店 居抜き店舗「未公開物件」には気をつけろ!

保存

物件情報

お店をはじめよう 業種を決める ライフスタイル 相談する 開業情報 お金

  • このエントリーをはてなブックマークに追加