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飲食店舗居抜き物件の売買適正価格と譲渡相場の調べ方

飲食店-居抜き店舗-譲渡

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飲食店舗の居抜き物件が今ほどポピュラーではなかった2010年頃までは、300万円~600万円など高額での取引も珍しくありませんでした。
最近の5年間では、物件も増えたせいで値段が落ち着いて概ね100万円前後の物件が増えてきたように思います。

何を買うにしても高いのか安いのか納得できないと判断がつきません。

これから居抜き物件で飲食店の開業を考えている皆さんにとっても居抜き物件の譲渡価格がどのように形成されているのかその背景を是非知っておいて頂きたいと思います。

今回は初めて居抜き物件に触れる方でもわかりやすく居抜き物件譲渡相場についてお伝えいたします。
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売り手市場から現在の飲食店舗居抜き物件の譲渡価格

2010年以前飲食店舗の居抜き物件が高額で取引されていたころは、マーケットに出てくる物件も少なく希少性がありました。この時点での需給バランスは売り手市場で価格設定も売る側が好きに設定していた時代です。

値付けの根拠は、スケルトンからオープンまでにかかったイニシャルコストの半額程度といったものです。内装造作や厨房機器に1500万円かかっているとしたら700万円程で取引されていました。ところが、居抜き店舗の件数が増えて来た昨今は、まだまだ売り手市場とはいえ、物によってはあまり競争力のない物件も出始め、中には値段がつかないものまであります。

令和に入り売り出される飲食店舗居抜き物件の大半は、50万円から150万円、高いものでも300万円程の価格帯に収まっています。

無理なく買える金額へとシフトしています。中心価格は100万円から150万円の間が一番数が多いでしょう。こうなると最初のイニシャルコストに対して何割という発想ではなくなっています。では何が今の譲渡価格を決定つけているのでしょうか。

飲食店 居抜き店舗に必ずある「造作譲渡料」の正体【業界人が語る】

飲食店舗居抜き物件譲渡相場の考え方

まず、家賃の高い人気エリア程譲渡価格も高くなる傾向にあります。これは、需給バランスからいえば明らかに供給が少ない売り手市場のバランスが未だに温存されているからです。

麻布十番や恵比寿、青山に渋谷駅周辺などがあげられます。(コロナ禍でオフィスから住宅よりのエリアにシフトしています。)

しかし、同じエリアでも表通りから一本入っているか、裏通りと呼ばれる通り、また駅から7分(560m)以上離れた場所の立地では中心価格帯かそれ以下の評価にしかなりません。

この違いはどこからくるのか。先程の人気エリアに比べ比較的物件が出やすいのと場所を限定しなければもっと良い条件で物件が手に入る可能性があるため譲渡価格を上げてしまうと敬遠されてしまうので価格が下がってしまうのです。

飲食店舗居抜き物件の譲渡価格を判断

飲食店舗居抜き物件の家賃は、面積の大小よって総額が異なりますので月額家賃での判断は難しいでしょう。今回は、月額家賃を坪数で割った「坪単価」を用いて考えて見たいと思います。

例えば、月額家賃が30万円、15坪の物件であれば坪単価は@2万円/坪となります。都内の一般的な飲食店の場合、

  • @30,000円  ・・・ 一等立地
  • @20,000円  ・・・ 標準立地
  • @15,000円  ・・・ 1.5等立地

が大体の目安となります。

この坪単価を「60倍から100倍」した価格が譲渡価格の目安として妥当です。

一等地の高いもので取引価格は300万円程の値が付きます。
1.5等立地であれば90万~150万円ぐらいが妥当と言えます。

譲渡価格の変動要因はなにか

上記の計算でいけば、10坪も20坪もその広さに拘わらず造作の譲渡価格は変わらいということになります。但し、下記にあげた項目の評価などにより価格が上下することがあります。

  • 清掃が行き届いていない
  • 厨房機器で故障したものが含まれ
  • リース途中のものがあり譲渡時に無くなるものがある
    (もしくは別途買取費用が発生する)

ここに上げた3つの要因は価格が下がる要因です。

リースの残債が残るものが含まれていたり故障した厨房機器などがある場合は譲渡価格以外に費用が発生する為最悪0円ということもあります。
また、清掃が行き届いていない店舗は、設備的に不具合をおこすリスクが高く、開店の為の改装費用がかかることを考えると値段を下げないと売れない可能性があります。

逆に、

  • オープンして2年以内
  • 看板を出す面積が大きい

などの要因は値段を上げられる要素です。
立地と業態がマッチすれば、100倍以上の価格で取引されることもあります。

【名称の異なる契約】飲食店居抜き店舗「譲渡」と「売買」の違いを整理

飲食店舗居抜き物件の譲渡価格調査

今回家賃の坪単価を使って判断の基準を示しました。

また、価格の上下を左右するポイントも示しています。
しかし、居抜き店舗の譲渡(造作)価格は内装や厨房機器に対する値段ではないということも同時にご理解ください。

これは、家賃に比例して価格が変動ということは、その物件を手に入れる為の権利金の要素が色濃く残っているということを意味します。

分かりやすく言えば礼金や敷引き(償却)が形を変えて造作譲渡と呼ばれているに過ぎないのです。

もっとも、造作譲渡金は大家さんではなく店舗を借りている賃借人に渡るお金というところが賃貸借契約と異なる部分ではあります。
売主である現契約者がそのお金を手にするためには、契約期間中に売り出すことが必須となるのです。ですので解約予告を出してから売り出す方もいらっしゃいますが、足元を見られて安く買いたたかれるケースがほとんどです。

~まとめ~

飲食店舗居抜き物件を検討する場合次の項目をチェックしましょう。

  • 賃料は妥当か
  • 敷金は高くないか
  • 礼金と敷金償却で5ケ月以内か
  • 造作価格が坪単価60倍から100倍に収まっているか

1つでも想定以上の金額になっている場合は理由を聞き金額交渉を申し入れるなどしましょう。
ただ、@3万円/坪を越える一等地では通用しない可能性があります。なぜならそれ以上のお金を出してでもその場所を手に入れたいという人がいるからです。

飲食店居抜き店舗の「譲渡」その始まりから現在まで~取引成功の秘訣も解説~

居抜き店舗については次のまとめページもご覧ください。

居抜き店舗とは?飲食店の「居抜き」について意味をまとめました【業界人が語る】

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