【プロが語る】飲食店舗居抜き物件の「売買適正価格」と譲渡相場の「変動要因」とは

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飲食店舗の居抜き物件が今ほどポピュラーではなかった2010年頃まで居抜き店舗の譲渡価格は、300万円～600万円など高額での取引も珍しくありませんでした。
コロナ発生前の2019年頃から5年間では、閉店物件も増えたせいで値段が落ち着いて概ね100万円前後の物件が増えてきたように思います。

何を買うにしても高いのか安いのか納得できないと決断ができません。

居抜き物件で飲食店の開業を考えている皆さんにとって居抜き物件の譲渡価格がどのように形成されているのかその背景を知って是非納得の上取得して頂きたいと思います。

今回は初めて居抜き物件に触れる方でもわかりやすく居抜き物件譲渡相場についてお伝えいたします。

Contents

売り手市場から現在の飲食店舗居抜き物件の譲渡価格

2010年以前飲食店舗の居抜き物件が高額で取引されていたころは、マーケットに出てくる物件が少なく希少性がありました。この時点での需給バランスは売り手市場で価格設定も売る側が好きに設定していた時代です。

値付けの根拠は、スケルトンからオープンまでにかかった総工費の半額程度といったものです。内装造作や厨房機器に1500万円かかっているとしたら700万円程で取引されていました。

ところが、居抜き店舗の件数が増えて来た昨今は、サイズ、業種によってはまだまだ売り手市場とはいえ、そこから外れる物件によってはあまり値段がつかないものまであります。

それゆえ令和に入り売り出される飲食店舗居抜き物件の大半は、50万円から150万円、高いものでも300万円程の価格帯に収まっています。

飲食店の居抜き物件を探している側からすると無理なく買える金額へとシフトしています。中心価格は100万円から150万円の間が一番数が多いでしょう。こうなると最初のイニシャルコストに対して何割という発想ではなくなっています。

では何が今の譲渡価格を決定つけているのか次にみてゆきましょう。

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飲食店舗居抜き物件譲渡相場の考え方

以前から、家賃の高い人気エリアほど譲渡価格も高くなる傾向にあります。これは、需給バランスからいえば明らかに供給が少ない売り手市場のバランスが未だに温存されているからです。

麻布十番や恵比寿、青山に渋谷、新宿駅周辺などがあげられます。（コロナ禍でオフィスから住宅よりのエリアにシフトしています。）

しかし、同じエリアでも表通りから一本入っているか、裏通りと呼ばれる通り、また駅から7分（560ｍ）以上離れた場所の立地では中心価格帯かそれ以下の評価にしかなりません。

この違いはどこからくるのか。

先程の人気エリアに比べ、

物件が出やすい近隣エリア
広く物件を検討することでより良い条件で物件が手に入るエリア

との比較で、譲渡価格を上げてしまうと敬遠されてしまう（売れ残ってします）可能性があり価格が下がってしまうのです。

飲食店舗居抜き物件の譲渡価格の判断基準

飲食店舗居抜き物件の家賃は、面積の大小よって総額が異なりますので月額家賃での判断は難しいでしょう。今回は、月額家賃を坪数で割った「坪単価」を用いて考えて見たいと思います。

例えば、月額家賃が30万円、15坪の物件であれば坪単価は＠2万円／坪となります。都内の一般的な飲食店の場合、

＠30,000円・・・　一等立地
＠20,000円・・・　標準立地
＠15,000円・・・　1.5等立地

が大体の目安となります。

この坪単価を「60倍から100倍」した価格が譲渡価格の目安として妥当です。

一等地の高いもので取引価格は300万円程の値が付きます。
1.5等立地であれば90万～150万円ぐらいが妥当と言えます。

飲食店舗居抜き物件の譲渡価格の変動要因はなにか

上記の計算でいけば、10坪も20坪もその広さに拘わらず造作の譲渡価格は変わらいということになります。但し、下記にあげた項目の評価などにより価格が上下することがあります。

清掃が行き届いていない
厨房機器で故障したものが含まれ
リース途中のものがあり譲渡時に無くなるものがある
（もしくは別途買取費用が発生する）

ここに上げた3つの要因は価格が下がる要因です。

リースの残債が残るものが含まれていたり故障した厨房機器などがある場合は譲渡価格以外に費用が発生する為最悪0円ということもあります。
また、清掃が行き届いていない店舗は、設備的に不具合をおこすリスクが高く、開店の為の改装費用がかかることを考えると値段を下げないと売れない可能性があります。

逆に、

オープンして2年以内
看板を出す面積が大きい（視認性が高い）

などの要因は値段を上げられる要素です。
立地と業態（重飲食可能物件）がマッチすれば、100倍以上の価格で取引されることもあります。

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飲食店舗居抜き物件の譲渡価格調査

今回家賃の坪単価を使って判断の基準を示しました。

また、価格の上下を左右するポイントも示しています。
しかし、居抜き店舗の譲渡（造作）価格は内装や厨房機器に対する値段ではないということも同時にご理解ください。

これは、家賃に比例して価格が変動ということは、その物件を手に入れる為の権利金の要素が色濃く残っているということを意味します。

分かりやすく言えば礼金や敷引き（償却）が形を変えて造作譲渡と呼ばれているに過ぎないのです。

もっとも、造作譲渡金は大家さんではなく店舗を借りている賃借人に渡るお金というところが賃貸借契約と異なる部分ではあります。
売主である現契約者がそのお金を手にするためには、契約期間中に売り出すことが必須となるのです。ですので解約予告を出してから売り出す方もいらっしゃいますが、足元を見られて安く買いたたかれるケースがほとんどです。