飲食店 居抜き店舗についてくる 「造作譲渡料」 の正体とは

造作譲渡料とは

造作譲渡料とは

  • 内装、厨房機器などの価格ではない
  • 賃貸人ではなく賃借人に支払われるお金である
  • 賃借権を手に入れる為の権利金の一種である

つまり、人通りの多い1等地ほど高くなり、飲食店立地に不向きな場所ほど安くなります。

飲食店 居抜き店舗についてくる 「造作譲渡料」  の正体とは

飲食店居抜き店舗の契約で一番間違った理解をされているのがこの造作譲渡料ではないかと思います。とりわけ飲食店を居抜きの状態で手放すお店のオーナーの方にこそよくご理解頂きたいポイントです。その意味では、期待を大きく裏切られる結果に落胆されることもあろうかと思います。実は賃貸オフィスビルでもたまに行われる造作譲渡と比較しながら飲食店舗における造作譲渡の真の姿に迫ってみたいと思います。

そもそも「造作」とはどこまで含むのか

辞書で「造作」と引くと、以下の解説が出てきます。

【造作】建築内部の仕上げ材・取り付け材の総称。

鴨居(かもい)・敷居・長押(なげし)・天井・床・建具など。

本来の意味で言えば、木材や左官仕事などいわゆる大工工事全般をさす言葉として使われるのですが、こと飲食店居抜き店舗の譲渡(売買)に関わる場合に使用される意味合いとしては、本来の大工仕事にプラスして、電気工事、空調工事、排気ダクト、給排水、看板工事など賃借室を飲食店としてオープンさせるのに必要な工事全般を指します。ここまでは、辞書で言うところの取り付けられた工事材の総称と解することが出来ます。

この工事材全般にプラスして、各種厨房機器、電話、レジスター、食券販売機に椅子、テーブルと言った動産類まで含めて「造作譲渡」と呼ばれています。

つまり、これらの所有権を有償で譲渡(売買)するのに必要なお金が譲渡料と呼ばれています。

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造作譲渡料、オフィスとの違い

賃貸オフィスでもまれに造作譲渡が行われることがありますが、ほぼ例外なく無償での譲渡(売買)なので実務的には「造作譲渡」とは呼ばずに「原状回復義務の引き継ぎ」と呼びます。このことが飲食店舗の造作譲渡が何者なのかを解くカギとなります。

飲食店舗であれ オフィスであれ 賃貸借物件を借りた場合、契約終了時に元の状態、つまり物件を借りた状態=原状に復して返還するという義務を負います。本来賃借室を明け渡す際には原状に復する訳ですから売却可能な中古厨房機器や什器備品以外の造作は無価値のものと言えます。それにも拘わらずお金を出してまで買いたいと言うのは何故でしょうか。

理由は2つあります。

  1.スケルトンから飲食店舗を作るより5分の1の費用でお店を開店できるから

  2.人通りのある場所を確保できるから

居抜きで譲渡(売買)されるまで現役の店舗として稼働していたのですから、少し手を加えるだけでリニューアルオープンは可能です。お金も時間も節約できる居抜き本来のメリットがここにあります。かといって造作譲渡料が造作や厨房機器の値段なのか言えばそうではありません。居抜き店舗の譲渡では、オープンして間もない店舗の価値が高く、オープンして10年もの年月が経った店舗の価値が低いか問えばそうではありません。多少の差は確かに生じますが基本同じと申し上げて差し支えないと思います。

本命は2の店舗立地として1等地、1.5等地を手に入れたいからなのです。もう少し分かりやすく説明するとこうです。

飲食店舗として1等地と呼ばれる賃借物件が一般募集に出たと仮定しましょう。

・申込者が殺到し賃料が高騰する可能性がある

・情報を見逃す可能性がある

・スケルトンからの工事で開店資金がかさむ

いずれにしてもお金も倍率も高くなり、およそ借りられるとは思えません。

これに対して、造作譲渡料を支払うことを最初から宣言していれば、そのお金が欲しい店舗の売主は優先的に声を掛けることになり格段に倍率が下がるという訳です。これで1等値でも手に入りやすくなります。

飲食店 造作売買の流れ 問い合わせから引き渡しまで

オフィスの造作に価値がなくて飲食店舗の造作に価値があると言うのは、供給される賃貸物件の絶対数が違うことにより発生します。オフィスは地上から何層も積み上げることが可能ですし、徒歩2~3分の違いであればその価値はほぼ変わりません。立地による不利益があまり出ない分選択肢が数多くあります。その為お金を出してまでそのオフィスが欲しいというインセンティブがはたらかないので造作譲渡料が発生しないのです。

それにひきかえ飲食店舗はそういう訳に行きません。通り一本、角一つ違うだけで視認性など大きくその価値が異なり、売上に直結してきます。立地による差が大きく生まれる為に、その場所を確保する為に造作譲渡料が生まれるのです。つまり、飲食店舗として稼げる場所の造作譲渡料はそうでない場所の譲渡料に比べ格段に高くなります。

お分かりの様に造作譲渡料の正体は、賃借権を引き継ぐための「権利金」と考えた方が分かりやすいと思います。

普段賃貸借契約で目にする「礼金」、諸説あるのですが、その発生は関東大震災の後からだと言われています。震災後お金はあるのに焼け野原で住む家が見つからないという時代に、大家さんに対し貸してくれたらお礼をしますからといって競って借りたところから礼金の風習が生まれたと聞きます。この造作譲渡料も同じ理屈の上に成り立っています。違いがあるとすれば、そのお金が大家さんではなくお店を辞める賃借人に支払われるところが居抜き店舗という仕組みの面白いところです。

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