飲食店 居抜き店舗に必ずある「造作譲渡料」の正体【業界人が語る】

まとめ―Summary―

造作譲渡料とは、

  • 内装、厨房機器などの価格ではない
  • 賃貸人ではなく賃借人に支払われるお金である
  • 賃借権を手に入れる為の権利金の一種である

つまり、造作譲渡料は、人通りの多い1等地ほど高くなり、飲食店立地に不向きな場所ほど安くなります。

造作譲渡料とは

飲食店居抜き店舗の契約において、一番まちがった理解をされているのがこの「造作譲渡料」ではないかと思います。

とりわけ、飲食店を居抜きの状態で手放されるオーナーの方にこそ、よくご理解頂きたいポイントです。

間違った理解で、期待を大きく裏切られる結果(造作に希望通りの値段がつかない)に落胆されることになるからです。

賃貸オフィスビルでもたまに行われる造作譲渡と比較しながら、飲食店舗における造作譲渡の真の姿に迫ってみたいと思います。

そもそも「造作」とはどこまで含むのか

辞書で「造作」と引くと、以下の解説が出てきます。

【造作】建築内部の仕上げ材・取り付け材の総称。

鴨居(かもい)・敷居・長押(なげし)・天井・床・建具など。

本来の意味で言えば、木材や左官などいわゆる大工仕事(の成果物)全般をさす言葉として使われるのですが、こと飲食店居抜き店舗の譲渡(売買)に関わる場合には、本来の大工仕事にプラスして、電気工事、空調工事、排気ダクト、給排水、看板工事など賃借室を飲食店としてオープンさせるのに必要な工事全般を指します。

ここまでは、辞書で言うところの『仕上げ材・取り付け材の総称』と解することができます。

この工事材全般にプラスして、各種厨房機器、電話、レジスター、食券販売機に椅子、テーブルといった動産類まで含めて「造作譲渡」と呼ばれています。

つまり、これらの所有権を有償で譲渡(売買)するのに必要なお金が「造作譲渡料」と呼ばれています。

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造作譲渡料、オフィスとの違い

賃貸オフィスでも、まれに造作譲渡が行われることがありますが、ほぼ例外なく無償での譲渡(売買)なので、実務的には「造作譲渡」とは呼ばずに「原状回復義務の引き継ぎ」と呼びます。

このことが飲食店舗の「造作譲渡」が何者なのかを解くカギとなります。

飲食店舗であれ、オフィスであれ賃貸借物件を借りた場合、契約終了時に元の状態、つまり物件を借りたときの状態=「原状」に復して返還するという義務を負います。

この原状回復義務から言うと、動産を含めた造作は不要な(撤去しなければならない)物であり、売却可能な中古厨房機器や什器備品以外の造作は無価値の物でもあります。

それにもかかわらず、造作をお金を出してまで買いたいというのは何故でしょうか。飲食店舗で居抜きが好まれる理由は2つあります。

  1.スケルトンから飲食店舗を作るより約5分の1の費用でお店を開けるから

  2.人通りのある場所を確保できるから

1.については、居抜きで譲渡(売買)されるまで現役の店舗として稼働していたのですから、少し手を加えるだけでリニューアルオープンが可能です。お金も時間も節約できる居抜き本来のメリットがここにあります。

かといって、「造作譲渡料はそのメリットを生かすために厨房機器などの造作の値段として払われるものである」と言い切ってしまうのは、正しくありません。

もしそうなら、居抜き店舗の譲渡ではオープンから間のない店舗の造作譲渡料は高く、オープンして10年もの年月が経った店舗の造作譲渡料は低いことになりますが、実際の取引では多少の差はあるものの基本的に造作譲渡料はほぼ変わりません。

造作譲渡料が必要な本当の理由は、2.の1等地、1.5等地の店舗立地そのものを手に入れるためなのです。

もう少し分かりやすく説明しましょう。

例えば、飲食店舗として1等地と呼ばれる賃借物件が一般募集に出たとしましょう。そうすると、

  • 申込者が殺到し賃料が高騰する可能性がある
  • よい情報は広く流通しないので、限られた人しか知らない
  • 広く公開されても一瞬の内に借手が決まってしまう

これに対して、造作譲渡料を支払うことを飲食店をやめる人や不動産関係者に最初から宣言していれば、そのお金が欲しい店舗の売主や不動産業者から優先的に声を掛けてもらえることになります。そうすれば誰かと競り合うことなく1等地を手に入れることが可能となります。

飲食店 造作売買の流れ 問い合わせから引き渡しまで

造作譲渡料の正体は「権利金」

賃貸オフィスや賃貸マンションではまず造作譲渡料が発生しません。オフィスの造作には価値がなく、飲食店舗の造作に価値があるとされるのは、供給される賃貸物件の絶対数が違うからです。

オフィスは地上から何層も積み上げることが可能ですし、徒歩2~3分の立地の違いであればその価値はほぼ変わりません。立地による不利益があまり出ない分、選択肢が数多くあります。そのため、お金を出してまでそのオフィスが欲しいというインセンティブがはたらかず、造作譲渡料が発生しないのです。

それにひきかえ、飲食店舗はそういうわけには行きません。通り一本、角一つ立地が違うだけで、視認性など大きくその価値が異なり、売上に直結してきます。立地による差が大きく生まれるために、その場所を確保するための造作譲渡料が生まれるのです。

また、オフィスやマンションと違い高層化出来ないことが希少価値を生んでいます。

結果、飲食店舗として稼げる場所にあるお店の造作譲渡料は値段が高くなり、そうでない場所の譲渡料は値段がつかないという現象が起きるのです。お分かりの様に、造作譲渡料の正体は、賃借権を引き継ぐための「権利金」と考えた方が分かりやすいと思います。

一般の賃貸借契約で目にする「礼金」。諸説あるのですが、その発生は関東大震災の後からだと言われています。震災後、お金はあるのに焼け野原で住む家が見つからないという時代に、大家さんに「貸してくれたらお礼をしますから」と言って競って借りたところから礼金の風習が生まれたと聞きます。

造作譲渡料も同じ理屈の上に成り立っています。違いがあるとすれば、そのお金が大家さんではなく、お店を辞める賃借人に支払われるところでしょう。そこが居抜き店舗という仕組みの面白いところです。

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