【業界人が教える】飲食店を１日でも早く居抜き、造作譲渡で手放したいのならこれしかない

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飲食店舗を閉店する際、契約書に従い原状回復工事をして大家さんに返却というのは時代遅れかもしれません。

カウンターやテーブル、椅子の内装に加え空調や給排水などの設備、厨房機器などをまとめて売却というのが昨今のトレンドです。

この流通システムを今では「居抜き店舗売買」と呼ぶようになり、これまでごく一部の不動産関係者の間でしか流通していなかった取引だったのが今では当たり前の取引となりました。

これは、インターネットの普及とともにＷＥＢサイト上にそれらの居抜き物件情報を集めた専用サイトが登場し、これまでの飲食店舗不動産のあり方を一気に変えてしまいました。

なかには問い合わせから売買成立まで数日間で完了をうたう不動産会社まで出現しています。

今回は、一体どのような仕組みでそのようなことが可能なのか業界を知る立場から見てみたいと思います。

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飲食店居抜き店舗の造作譲渡マーケットの変遷

不動産情報を正確に広く流通させるための仕組みを国土交通省省は作っています。これは指定流通機構と呼び情報の偏りや不正確な情報により消費者が不利益を被らない為のものです。

2000年頃、本来不動産の空室情報はすべてここに登録されるべきなのですが、一般的な店舗空き物件と居抜き店舗物件がこの指定流通機構では区別がつかない為（居抜き物件だけを見つけられない）飲食店の居抜き物件を扱う不動産会社は独自の流通方法をつくり出しています。

彼らは、自社独自で作るＷＥＢサイトに飲食店舗の居抜き物件だけを載せ募集を始めました。また、会員登録をさせ希望の物件が出るとメールで知らせるサービスなどもあり評判を集めてきました。

とはいえニッチなカテゴリーな為、初期の飲食店居抜き店舗物件はごく限られた人たちの目にしか触れることがありませんでした。

ここで思わぬトラブルが発生していました。指定流通機構の様に消費者を守る発想はなく、店舗を始める方は事業者（事業者は消費者保護法の対象外）であると割り切り、開示情報も引渡状況の保証も整備されることはありませんでした。

具体的には、おとり広告はあたりまえ、クーリングオフは一切関係なしの危険な不動産物件たちだったのです。

さらに、居抜き物件を扱う不動産事業者は、一旦募集を開始したものの人気が出るとみるや平気で価格を吊り上げたり、様々な名目（企画料等）を付けて手数料を上乗せしていったのです。トラブルがあっても取り合う素振りも見せなかったと言います。

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居抜き店舗の造作譲渡を扱う新興不動産会社の登場

2015年頃から、居抜き店舗を統括する流通団体もなくただ野放図に取引されるままの状態が長らく続いたあとに契約書などの整備を行い、明渡しから引き渡しまでのルールを明文化し、一番トラブルの多い厨房機器などの権利関係の調査やリース会社との調整までを行う会社が登場しています。

彼らは、店舗内の空調や給排水管の状態を正確に調査し、居抜き物件を検討している方に正確に状態を伝えています。引き渡し後に起こる臭いや排煙の問題も事前に近隣に確認しトラブルを未然に防ぐ努力も怠りません。大家さんへの報告も管理会社任せにせずキチンと報告が出来る専門知識をもった会社たちです。

簡単に飲食店舗の居抜き物件について振り返ったところで、今回の本題に入りたいと思います。

①いち早く造作譲渡が完了するポイントとは

実際に、居抜き店舗の造作譲渡がいち早く成立ポイントについて見てみたいと思います。

旧来の居抜き店舗不動産会社は、指定流通機構を使わない極々狭い範囲でしか情報を流通させない為、実際に情報を目にするお客様が限られるという大きな欠点がありました。

同時に彼らは別の不動産会社の力を借りてお客様を探すということもしませんでした。その大きな理由が手数料にありました。

物件数に比べ居抜き物件を求めるお客様の数が多い為に手数料を独り占めできると考え自分たちのネットワークの中だけで完結させようとしたのです。

これに対し新興の不動産会社は、飲食店舗を得意とする不動産会社をネットし飲食店舗居抜き物件情報を広く告知し協力を求め始めたのです。指定流通機構にも登録し出来る限り多くの不動産関係者の目に触れる努力をしています。

自社で運営するＷＥＢサイトでも物件を公開していますのでそちらからも問い合わせが入ってくるという仕掛けです。

ここがスピード契約の入り口です。

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②造作譲渡をスムーズに完了させるポイントとは

２番目は取引形態に秘密があります。旧来の不動産会社は物件情報をえて仲介という形をとってきました。これでは、広告からお客様を募り、実際に検討する方を店舗までお連れしたりとどうしても時間がかかってしまいます。早くても１ヶ月は必要です。

これに対し飲食店舗の居抜き物件を専門に扱う不動産会社のなかに自社で店舗を買い取る会社があります。彼らは、判断が早く金額も含めては即日に決済することをいといません。ここまではいいことずくめですが、そこには大きなハードルが待っています。それは、「大家さん、管理会社の承諾」です。

どういうことかもう少し詳しく説明します。

そもそも不動産の賃貸借契約書には「原状回復義務」という条項がもれなく入っています。これは民法で定める、借りたものは借りた時の状態に戻して返す、という決めにもとづき入れられている条文です。

これにより、これから飲食店を売却しようとしている借家人がもともと何もないスケルトンの状態から飲食店を作ったとすると、これをもとの状態つまりスケルトンに戻さなければならない義務をおっていることになります。

飲食店舗の造作を売るとなると原状回復工事をしないことになりますからこのことについての承諾をとるということなのです。（厳密には、「原状回復義務の引継ぎ」といいます。）

仮に即日大家さん、管理会社の承諾を頂けたなら最短１日となります。（NOというのも同日です）ただ、ご検討頂き承諾の返事が出るまでの平均日数はと言えば、１０日~半月とご理解下さい。

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自社で造作譲渡で買取る会社とは

さて、仲介ではなく即日買取回答をする不動産会社とはいったどのような会社なのでしょう。彼らはサブリース事業（転貸事業者）を行っている不動産会社なのです。

彼らの事業モデルはこうです。

一旦大家さんから借り受けた飲食店舗物件を転貸することで利益をえています。大家さんに対して、入居・空室に拘わらず家賃を支払うことを約束し、一方借り手である賃借人の方にとっては、入居テナントの与信判断を自分たちで決められるため、大家さんから敬遠されがちな初めて飲食店を開業する方や女性の方、会社を定年された方にも広く門戸を開き入居の判断をしています。

また、これまでの様に申込をしてから１ヶ月も待たされた挙句にお断りを受けたというようなことは起りません。（これらは、もっといい借手が現れないか不動産会社が待っているから起こるのです。）

旧来の仲介会社は契約が終われば、その後問題が起こっても取り合わないといったトラブルが頻発していたのですが、サブリース事業会社（転貸事業者）は貸主として責任ある対処をしてくれると評価が高まっています。

サブリース業者（転貸事業者）との賃貸借契約は、契約終了時でも造作譲渡のメリットがある

店舗付属造作（内装・設備）の売買
解約予告期間の短縮

そもそも内装や設備が揃っていることでテナントを見つけやすくしているビジネスモデルですから、閉店をする際でもご自身が買ったように第三者に売却が保証されています。また、お店を続けながら次のテナントが決まるのを待つことが出来ますので、旧来の賃貸借契約の様に解約予告期間（２ヶ月～８ヶ月）といった余計な家賃を払うことからも解放されます。

新旧の不動産会社の取り組みを比べることでどちらが飲食店事業者に優しいかお分かり頂けたと思います。