飲食店の閉店、スタッフや取引業者様等に知られずに売却の相談したい

飲食店の閉店、スタッフや取引業者様等に知られずに売却の相談したい

葉物野菜の高騰につられるようにこのところ飲食店を閉店したいと言うご相談が増加傾向にあります。今すぐにでもお店を閉めたいというものよりも、もしもの時に備えて話だけでも聞いておきたいと言うものが多いのも今の特徴です。お話を伺っておりますといろいろと考えあぐねた末にお電話を頂いているケースや「居抜き」などのキーワードでネット検索をしていくつものサイトを訪ねられた後にお電話を頂くケースが殆どです。ただ、実際にはどうなのかという最後の疑問が残りお電話をいただきます。

多くの飲食店経営者の方が電話をかけるまでもないけど聞いてみたい気はすると思ってらっしゃるのではないかと思います。

今回は、タイトルにもありますスタッフや取引先に分からないように飲食店舗の売却相談をするにはどうしたらよいのか具体例を交えて考えてみたいと思います。

飲食店開業 貸店舗 失敗しない不動産会社の選び方

相談相手はどこに

飲食店の売却、つまり居抜きで店舗を売りたいと言う相談はそもそも誰にすればよいのでしょうか。大きく二つのグループがあります。

  • 居抜き店舗を仲介する不動産会社
  • 居抜き店舗を自社で買い取る不動産会社

仲介と買取では何が違うのでしょうか。

そもそも不動産会社のほとんどは仲介会社です。どういうことかと言うと、貸したい大家さんと借りたい店子のマッチング、不動産を売りたい方と、買いたい方のマッチングをする訳ですが、物件情報を手に入れたところで、別の不動産会社にその情報を開示してお客様を探してもらうと言う仕組みなのです。それをサポートしているのがレインズという公益財団法人が運営する不動産会社なら誰でも情報が見られる情報サイトです。これを使えば数名でやっている不動産会社でも仕事が出来るという仕組みです。

一方買取をする不動産会社はどのような仕組みなのでしょうか。実は不動産会社が飲食店を居抜きで買い取るのは一つの大きなハードルがあります。大家さんや管理会社の承諾が不可欠です。その意味では仲介の場合も最終的には大家さんや管理会社の承諾が必要なのですが大きな違いがあります。

買取を行う不動産会社は飲食店を売りたいという方から賃借権を引き継ぎ転貸をすることを前提にしているからです。その仕組みはこうです。大家さんから借りた賃料を少し上乗せして転貸をする俗に言うサブリースという仕組みです。その際買取った居抜き物件を転貸先に転売をします。仲介が単純な居抜きで賃借権を引き継ぐのに対し転貸となると大家さん、管理会社の承諾は得られにくくなります。

仲介会社、買取会社で気をつけること

仲介をする不動産会社に対して一番気をつけなければならないのが、相談だけと言いながら相談したご本人に断りもなく自社のウェブサイトや飲食店専門のポータルサイトに閉店予定物件として公開することがありよくあるのです。当然ですがトラブルになることがしばしばです。

一方買取をする不動産会社というとこちらも断りもなく自社のウェブサイトや普段から飲食店を探している方々を会員登録をさせ、その人達に向け一斉配信をします。手法は違いますがどちらも本人の想いとは異なり閉店情報となって広まる可能性があります。そのように公開されてしまうとどうなってしまうのか実際にあったトラブルが以下の通りです。

  • 店の外に長い時間人が立っている
  • ランチや夜の営業時間に初めてのお客さんが急に増える
  • 店員にお店に来る客数などの質問をする
  • 写真を撮ったり、メジャーで測る者がいる

居抜きの飲食店を探しているのは日本人だけではありません、中国やネパールの方など日本在住の外国の方も多数いらっしゃいます。マナーという観点で申し上げると海外の方によるトラブルが多いように思います。

それ以外にも、ポータルサイトを見たり会員登録をしている管理会社の眼にとまり、折角の計画も原状回復工事による明渡ししか認めないと通告され大変な思いをされた方が大勢いらっしゃいます。

飲食店 「元付」と呼ばれる不動産会社の正体

飲食店側はどうすればよいのか

居抜きとは、電話で聞ける内容が一般論でしかない為に実際にお店を見てもらい査定や詳細の段取りを伺うことでようやくその仕組みが理解できるものです。不動産会社にとっても仲介であれ買取であれ利益を生む商材ですから相談を先に進めたいと思っています。両者の想いが一致しているのであれば口頭ではなく書面で自衛するほかはありません。ポイントは5つ。

  1. 賃貸借情報や売却を検討していることなどを第三者に口外しない
  2. ご本人の同意無くして第三者にそのことを開示してはならない
  3. 社員や役員に対しても同様の秘密保持を課する
  4. この取り決めに反したことにより損害が生じた場合賠償責任を負う
  5. この取り決めは〇ヶ月(〇年)間効力を有する

不動産業界でいう秘密保持誓約書に準じた内容です。これらを最初に守ってくれる不動産会社でないと心配です。何故なら会社以外に担当者が情報を漏洩させることもあるからです。もっとも数社と同様の取り決めをしてしまうと誰が情報漏洩をしたのか分からなくなりますので注意が必用です。大げさに思われるかもしれませんが、世の中は個人情報保護に大きく舵を切っている時代です。心無い第三者(不動産関係者)によって不利益を被ることだけは避けたいものです。

最初に守秘義務契約がなされていたにも拘わらず第三者に情報を漏洩させてしまったケースで、営業マン個人が応じただけで会社がそのことを知らなかったと言うことがありました。そもそも宅地建物取引では知りえた情報を第三者に口外してならないと定められています。その中で不動産会社側がそのような契約は知らないといっても「表見代理」といって会社を代表して行った契約行為とみなされ賠償責任を負わせることになります。

本当にスタッフ、取引業者、大家さん、管理会社すべての関係者に知られずに相談をしたいのであればこれぐらいやらないとどこかで露見してしまいます。本当にお気をつけ下さい。

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