飲食店物件探しで「元付」と呼ばれる不動産会社の役割とお付き合いしたい不動産会社

飲食店-不動産

不動産物件を実際に見に行くことを「内見」(ナイケン)、仲介手数料を「仲手」(チュウテ)、その仲介手数料の額次第で「片手」、「両手」などと表現する不動産特有の業界用語がいくつかあります。

今回取り上げた「元付」(モトヅケ)もその一つです。初めてその言葉を耳にする人にとっては何のことかサッパリわからないことでしょう。飲食店舗不動産を借りる場合、その取引に関わる複数の不動産会社が存在し、そのポジションによって呼び名も役割も異なります。そんなことも意識しないまま賃貸借契約を締結される方がほとんどだと思います。

ところが、このことを理解していないとせっかく申込をした物件を手に入れられない事態がおこる可能性があります。今回は、同じように見える不動産会社の役割と彼らが出来ること出来ないことを整理してご説明します。

元付不動産会社の役割

一見どれも同じように見える不動産会社ですが、物件のかかわり方により業界内での呼び名も果たす役割も変わります。

例えば、最近急増しているネットを中心とした不動産会社などは、飲食店舗を探す方をネットで募り、依頼があると要望にあった物件をこれまたネットで探すまさに仲介業務を中心としています。

このネット不動産会社の対極にいるのが創業ウン十年地元に根差した地場の不動産会社です。彼らは駅前に拠点を置き不動産を求めて訪ねてくる人がお客様です。そのお客様に対し自分たちが大家さんから管理を任されている物件を中心に紹介しています。このスタイルはネット不動産同様仲介業務になるのですが、この二つの不動産会社では大きな違いが存在します。

専門家が教える飲食店の店舗探しと不動産会社の選び方

「客付」と「元付」と呼ばれる不動産会社の違い

“キャクヅケ”、“モトヅケ”と読みます。先程の不動産会でいえば、ネット不動産を「客付」と呼び地場不動産を「元付」と呼びます。この呼び方は業界で次のように理解されています。

客付不動産会社

文字通り一般に公開されている不動産物件に対し貸出可能か制限業種に該当しないかなどを調べた上で、お客様に物件を紹介し希望があれば内見、申込、契約まで進めます。つまりお客様には物件を紹介するものの物件側には何も携わらない不動産会社を客付と言います。この時リアルタイムの空室状況の確認作業を行う作業を業界用語では「物確」(ブッカク)といいます。

元付不動産会社

実際に借りる方を探すのではなく、店舗不動産を賃貸借物件として世に送り出す仕事をする立場の不動産会社をモトヅケと呼びます。彼らは大家さんに代わりテナント選定や契約手続きを代行します。なかには収納代行と言って家賃の集金業まで任されているところもあります。

飲食店開業でお願いしたい不動産会社は元付と客付どっち?

仮にAという飲食店舗物件があったとします。この物件を是非借りたいと考えた時に、今お世話になっている不動産会社がどちらのポジションにいるのかで話の進み具合は相当変わってきます。

もしこの店舗を扱う不動産業者が元付であればだれに貸すのかは大家さんからある程度任されていますので話はだんぜん早く進みます。これが客付不動産業者だとすると、元付不動産業者の判断次第となりますので結果はどうなるかわかりません。ひどいケースだと申込の書類を差し入れても1ヶ月近く待たされることもあります。どうしてそのような事がおこるのでしょうか。以下で詳しく解説します。

元付と客付の二つの不動産会社は宅建業法上の慣習に原因があった

これは、不動産会社の収入となる手数料の額に原因があります。慣例的に仲介手数料は、客付業者はテナントサイドから賃料の1ヶ月を報酬としてもらい、元付業者は大家さんから賃料の1ヶ月分を報酬としてもらいます。(宅地建物取引法では双方の報酬額をあわせて賃料の1ヶ月相当額と定められています)ところが、テナントの選択権を有する元付が自分でテナントを見つけることが出来れば、テナント、大家さん双方から手数料を報酬としてもらうことが可能となります。つまり通常の2倍です。だから、客付業者が持ってきたテナントは元付不動産会社の営業街となり後回しにされ待たされることとなるのです。

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飲食店舗第三の不動産会社

では、数ある飲食店舗不動産で元付とだけお付き合いしていればいいのかと言えばそれは不可能な話です。多くの不動産会社は、他の不動産会社の物件にテナントを紹介する客付業務と自分たちが管理している物件の元付業務を使い分けて営業しているからです。

実は第三の不動産会社としてサブリース業者という選択肢があります。彼らは、元付から飲食店舗物件をいくつも借上げ自分たちが貸主として転貸物件を供給しています。彼らのもとには毎日のように物件情報が寄せられそのなかからこれはという物件を借り上げて行きます。

また、彼らの手元には大家さんからサブリースつまり転貸は許可できないといった物件情報も多数持っています。そんな彼らと付き合って行けばすぐに飲食店舗が見つからなくても早い時期に飲食店舗物件を見つけることは可能です。彼らは権利形態から言えば元付と呼べる存在です。

まだある飲食店物件を扱う不動産開発会社

不動産会社には、デベロッパーと呼ばれる開発会社が多数存在します。彼らは、マンションであったりオフィスビル、ショッピングモールなど旧来の権利をまとめて新しい価値へと不動産を変えて行く商売で生業を立てています。これまで1階か2階での店舗スペースがほとんどだった店舗スペースを1棟丸ごと店舗スペースにして貸出す会社も現れてきました。建物自体が一つの宣伝塔となりますので集客効果に期待が持てます。

大手の不動産デベロッパーも参入してきており都心の飲食店舗の新しい形となりつつあります。

飲食店物件探しの極意

ネット上に溢れる不動産物件。今回ご紹介した飲食店舗物件に限らずマンションやオフィスでも同じようなことが繰り広げられています。一見星の数ほど物件があるように見えますが、同じ不動産情報を何十社もネット上に掲載している関係でそうとな数が重複しています。

なので、真剣に物件探しを始めたところ同じような物件情報ばかりで、欲しい物件を探すのが大変と聞きます。また、本来あってはならないのですが、同じ物件情報を少々金額を変えて目に触れやすくしている不届きな不動産会社も散見されます。

ネットで手軽に物件情報が手に入りやすくなったとはいえ、地域に根差した老舗の不動産会社を回ることはけして無駄ではありませんし、街の意外な一面を知るよいきっかけにもなります。「よい情報は足で稼げ」は生きています。

飲食店舗 こんな不動産仲介会社 とは付き合うな

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