居抜き物件 家賃相場の決まり方

居抜き物件 家賃相場の決まり方

一物五価と言われる不動産価格。この値付けをしているのは政府や税務署など様々です。例えば、毎年日本で一番地価が高い場所ということで銀座の鳩居堂前がテレビに映し出されます。

かと思えば同じ銀座でも明治屋の前だとの報道も聞こえてきます。毎年9月に各都道府県から発表される基準地価と呼ばれる調査では銀座5丁目にある明治屋銀座ビルが全国のトップで、坪当たり1億3,000万円超となっております。これに対し、毎年1月1日に発表される公示価格では同じ銀座でも4丁目の山野楽器銀座本店がトップです。

こちらは国土交通省の発表となりなす。このほかにも土地の相続税を決める路線価格、固定資産税を決める為の課税標準額、そして最後は時価となり、合計五価と呼ばれる所以なのです。

さて、この不動産価格により左右される価格がもう一つあります。賃貸借価格です。感覚的に考えても土地の価格が高いほど賃料も高くなると理解できます。

ただ、最初にご案内した価格は土地の値段であったのに対し賃料価格の設定プロセスとどのように関わりがあるのかこれまであまり語られてきませんでした。

この記事では、店舗不動産ことに居抜き店舗の賃料がどのようなメカニズムで決まっているのか紐解いてみます。

賃料決定のプロセス(一般論)

マンションにせよ店舗にせよオフィスにせよ多くの賃貸物件の賃料は、近隣相場により決定されています。

これはどういうことかというと、同じような広さ、築年数の物件がマンションや店舗と言ったタイプごとにいくらで貸し出されているかを参考にして、駅からの距離や前面通りの人通りなどを加味して多少賃料をプラスしたり、マイナスしたりするのです。

これは、募集する数が多いマンションやアパートなど不動産賃貸物件の比較サイトで見られることで、ある種の相場がこれにより形成されることになります。

当然相場からかけ離れた物件は決まりづらくなりますから高い値段をつけにくくなります。

これに対し、再開発や新たに土地を買ってマンションやオフィスビルを建てたりする場合は状況がことなってきます。

土地代や建築費に見合う賃料が稼げなければ投資に値しないからです。例えば10億円で土地、建物を手に入れる際に、年間期待賃料が1億円であれば十分採算に乗りますが、3、000万円しか入らない場合は投資をしないでしょう。

なぜなら利回りが前者の10%に対し後者は3%にしかなりません。このような判断を収益還元法と呼び投資が大きなプロジェクトで用いられます。その際、投資額に見合う賃料を稼ぎ出すにはどうしたらよいのかに投資家は頭を使うのです。

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店舗不動産の特殊性

ここまで見て来た不動産と店舗不動産も同じではないのかと思われることでしょう。本来同じプロセスで賃料価格が決まるはずなのですが、3つの要因が価格の大きな判断基準となっています。

  1. 不動産の供給が圧倒的に少ない
  2. 店舗不動産のマーケットがオープンになっていない
  3. 前面通りや駅などからの距離で大きく左右する

一つ一つ見て行きましょう。

供給量が圧倒的に少ない

ここでは「圧倒的に」と書きました。なぜなら、マンションやオフィスなどは場所により地上高く建築することが出来ます。つまり一度に大量の供給が可能です。

これに比べ店舗は1階か地下、上階もせいぜい3階ぐらいまでです。また、マンションやオフィスと違いどこに作っても良いというものではなく、人が回遊する便利の良い場所に限られます。結果、既存店が閉店しない限り店舗不動産がマーケットに出てこないということになります。

店舗不動産のマーケットがオープンになっていない

出回る店舗不動産の数に限りがある分、常時マーケットで価格競争にさらされるということが無くなります。

比較する店舗不動産がない分賃料をいくらにして良いのか情報が取れない不動産会社は困ってしまいます。大家さんから預かった不動産だけに早く決めて差し上げたい、仲介手数料も欲しいということになれば今まで貸していた価格で募集しようと安易な値付けになりがちです。

極端な例ですが、隣同士の店舗区画でも大家さんが違えば、同じ広さで数万円から数十万円の開きが生まれます。実はこのことに気付いている人が少ないのが現状です。

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全面通りや駅などからの距離で大きく左右する

銀座や渋谷などごく限られたエリアは別として、いわゆる表通りと一本入った通りでは賃料に大きな差が生まれます。同じ建物でも店舗に入る扉の位置が違うだけで半値近く値段が下がることもあります。どちらかと言えば収益還元法に近い発想です。人通りが多ければ売り上げが増えるから賃料を高く設定し、人通りが少ない側は売上がたたないのでその分賃料を下げて借りてもらおうという発想です。郊外へ行くほどその落差は大きいように思います。

居抜き物件に関してもう一つの決定要因

飲食店舗居抜き物件の賃料が決まるもう一つの要因にその内装や厨房機器、空調と言った設備を売る(買う)売買費用があげられます。本来物の値段として捉えられているこの売買費用ですが、一般的には店舗付属資産や造作費の名目で売買が行われています。

ただ実際には場所の権利を売り渡す権利金の色合いが濃いのが実状です。それはなぜか、これまで書いてきた物件の出現数やその流通の不透明さに起因しています。

不動産は情報はオープンになっているからこそ、その情報を早くつかんだ人が有利なものです。しかし、物件の出現数が少ない飲食店舗居抜き物件は、人気の場所ほど売買の価格設定が高く設定され、賃料もスケルトンに比べ格段に高く設定されるようになってきました。

これでは情報の早さより、お金を多く出せる人に有利な環境となっています。その結果が、いい場所で飲食店が長続きしないという本末転倒な事態を生み出しているのです。

飲食店が成り立たない場所は意外と多く存在します。その簡単な見分け方は、賃料の10倍以上の売り上げが出せるかどうか考えて見ることです。席数、土日の入り具合、雨の日の来店数等々です。もしその時点で自信がなければ勇気をもって見送って下さい。

希望的観測で実力以上に売り上げは伸びたりしません。多分そのような場所は物販店や調剤薬局など坪当たりの売上が月に100万円以上なければ成り立たないか、ナショナルチェーンの様にいくつもの店舗で利益をトータルに出せなければ成り立ちません。

ここは冷静に物件選びをしてください。

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