トラブルから考える サブリース のメリット。これで借手も貸手も納得

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Photo credit: Skley via Visualhunt.com / CC BY-ND

無責任な不動産体質

不動産にはトラブルがつきものだからよく物件を吟味したほうがいいだとか、信頼のおける不動産会社に任せた方がいいなどとアドバイスを受けたことがある方結構いらっしゃると思います。

間違いではありません。但し正解でもありません。そのアドバイスが何に対して発せられているのかを知ることで本質が見えてきます。

今回は、あまりにも無責任な不動産体質に疑問を投げかけつつ結果的に サブリース の良さについて知って頂きたいと思います。

なぜトラブルが発生するのか?

不動産で起きるトラブルの大半は取り扱いをする不動産仲介会社の知識不足と情報不足によります。あまたある不動産物件のなかから問い合わせのあった物件を扱うのですからハッキリいって何も知らないといっても過言ではありません。

彼らは、宅地建物取引業法に定められた内容に沿った情報だけをお客様に伝えているだけで十分なのです。もっとも、住宅やオフィスなど目的がハッキリした物件は特別な使い方をしない限りチェックする部分は限られていますのでチョット経験を積めば一端の不動産業者となれるかもしれません。

店舗に関してはそうはいきません。住宅やオフィスと違い、カフェなのか寿司なのか洋食なのか焼肉なのか始める業種により求められる内容が全く異なります。やみ雲に場所がいいからと言って契約してしまい、後でとんでもないお金がかかってしまったなどという話は枚挙に暇がありません。従って、これらの店舗物件を扱う不動産業は、専門知識(法令、建築、消防、近隣対策等)を必要としますし、物件に関しても設備容量の確認(ガス管口径、水道管口径、電気容量、エアコンの容量等)を確実にしておかないとどこまでの業種に対応できるのか答えることすら出来ないはずです。

特に、初めて独立・開業をお考えの皆様にお伝えしたいのは、店舗毎に判断が出来るプロがいる不動産会社との取引を目指してほしいと思うのです。これからご披露するトラブルは実際にあった、よくあるお話を紹介させていただきます。

じっくり読んでください。

トラブル<借主編>

□借りたはいいけど後からクレームが

その1. 越境

飲食店を居抜きで借りました。少し建物が密集している場所ですが排気ダクトも屋上まで上がっていて煙や匂いも安心だと思い決断しました。

ところが営業を始めてすぐのこと、ダクトが壁沿いに立ち上がっている側の土地所有者から、クレームが来たのです。なんでも居抜きで買った店舗のダクトが隣との土地境界線を越えているいわゆる越境状態だというのです。

要求はダクトを全部外して別の場所に付け替えて欲しいというのです。仲介をしてくれた不動会社も知らなかったと言ってあまり協力的ではなく、造作については宅地建物取引業法外だから自分で解決してほしいと言って逃げてしまいました。

< サブリース なら>

なぜこのようなことになるのでしょうか?

実はこの手の越境クレームは永年争われているケースがほとんどです。ましてや住宅やオフィスが密集する都心の一等地ではよくあるトラブルなのです。そのことを知ってダクトの調査をする不動産仲介会社は「皆無」です。例外があるとすればそのトラブルを知らされていた管理会社か大家さんからの情報を聞いて場合だけです。対応の仕方を間違えると裁判になります。そして和解となるのですが、裁判費用とダクト付け替え費用は覚悟しなければなりません。

サブリース は、仲介と違い貸主となるのですから必ず事前に調査します。今までトラブルはなかったのか、もしトラブルになったらどのように解決するのか事前に全て対策を練っておきます。もちろんですが、実際にお借り頂く場合には全てお話しします。

その2. 用途違反

飲食店の居抜き物件を借り、内装工事を施し完成後の消防検査を受けることになりました。そこで消防署から意外な指摘を受けたのです。もともと駐車場用途だったところをお店に改造しています。火災報知器など必要な設備がないので設置してからもう一度来てください。工事業者からは高額の追加工事見積が出てきて困っている。

< サブリース なら>

以前この店舗を使っていた方は、知らなかったか、知っていて消防検査を受けなかった方です。大家さんはなにも知らずに家賃が入るからと言って貸してしまわれたのでしょう。仲介をした不動産会に管理をしている不動産会社。どちらも知識がなかったか、知っていて黙っていたか、ケースバイケースです。

一つはっきりしているのは居抜きでお借りになった方が貧乏くじを引いた形です。さて、費用の行方は話し合いとなるのでしょうが、その話し合いが付くまでお店が始められないとなると借りた方は悲劇です。

サブリースでは、初めに法令違反がないか必ずチェックします。仮に法令違反の改善に応じて頂けない大家様ですと残念ながらサブリースは断念となります。実はお金で済めばいいのですが、法令違反をしていて、もし火災にでもなり人が亡くなられでもしたら実刑が待っています。お分かりのように大変重要な問題なのですが、借主が犠牲となり泣き寝入りすることが多々あります。

トラブル<貸主編>

□知らない間に大変なことに

その1. 工事内容チェック・定期清掃を管理会社に任せきりにしたばかりに、というケース。

どの店舗物件にも管理会社と称する不動産会社が付いてきます。彼らは建物所有者、つまり大家さんの委託を受け、この物件の管理をしていると言います。

確かに書面も交わし、しっかりと管理をなさっている不動産会社もありますが、大抵はテナントの入れ替え時に契約書を作り、手数料を受けとるか、大家さんに支払われる礼金の一部を報酬として受けとるだけの管理会社が存在するのが実状です。

なのに彼らは、物件の物理的な管理をしません。排水管の定期的な高圧洗浄や、湧水ピットの洗浄、届け出のあった工事内容のチェックなど、書類は受け取りますが精査までできません。

結果、建物を支える重要な柱を切ってみたり、壁に勝手に穴を開けてみたり、取り返しの付かない工事を見落とすこととなるのです。高圧洗浄や排水枡の清掃をせずに放置したがために、枡からあふれ出た汚水が徐々に枡の周りの土を侵食し最後には陥没を引き起こすことも稀ではありません。当然ですが一旦起こってからの修繕はお金も時間もかかりますし、何よりテナント様に迷惑がかかります。

< サブリース なら>

排水管の定期的な高圧洗浄に加え、湧水ピットの定期清掃、ごみ収集業者の徹底など、大家様に代わり建物を守る物理的な管理を、家賃を支払いながら行います。

なぜなら、我々は、テナントである転借者様に転貸者としての責任があるからです。

法律上は大家様の代理ではありませんが、物理的にも精神的にも大家様の代理として、大切な財産である店舗不動産をお守りしております。

その2. 家賃の滞納は誰が責任を取ってくれるのか

通常家賃は、直接テナントから大家さんへ振り込まれます。稀に管理会社が代理受領して、いくらか管理料を差し引いて、大家さんに振り込むこともあるようです。

もし、滞納が始まりだしたらどうするのか?管理会社が親身になって取り立てをしてくれるのか?

最初のうちは張り切ってやりますが、滞納が1ヶ月遅れ、2ヶ月遅れとなり、なんとなく月末には家賃が入っている状態が続くとあっという間に4、5ヶ月の滞納となってしまいます。

そうなると、もはや内容証明を出そうが直接直談判で督促しようが、後の祭り、というケースが後を絶ちません。ない袖は振れないということです。

< サブリース なら>

大家さんには毎月必ずご入金をします。仮にテナントの滞納があったとしてもです。毎月の督促や、突然の閉店への対応も、全て私たちが行います。

大家様にとって最悪なのは、家賃が入らなくなることです。我々は家賃を保証するのが仕事です。

管理会社と サブリース 会社の違い

一般的に不動産の管理を語る時に、2種類に分けて整理します。

BM=ビルメンテナンスと呼ばれる清掃や警備、電気、水道、ガスなどのチェックなど人が携わる物理的な管理と、PM=プロパティマネジメントと呼ばれる契約や工事管理、賃料の入金管理に契約更新の交渉など。経済面での管理です。

この考え方で店舗不動産の管理会社と サブリース 会社の役割を整理してみるとこうなります。

管理会社は、契約の締結、契約更新業務、テナントや近隣の苦情を大家さんへ取次。

工事内容の管理や賃料の入金管理などは、特別な契約をしていない限り行いません。クレームについても自分たちで調べ、研究し判断せず、大家さんに取り次ぐだけなので、大変時間がかかることと、結果に責任を持たないということです。

対して、サブリース はと言えば、給排水管の定期清掃チェック、ゴミ業者の選定から処理までの確認、工事内容の監理、近隣の苦情に対する窓口業務と交渉、家賃の取り立て、入居テナントの募集、選定と大家さんへの承諾など。

緊急の水漏れにも、自分たちが直接テナントまで出向いて応急処置の手配をし、原因の究明を行います。

これからの店舗不動産

サブリース 業を行う会社は以前から存在していました。残念ながら、旧態然の管理会社と同じで転貸による差額だけをとりなにもしない会社が存在します。結果誰が一番割を食うのかと言えば、間違いなくその店舗で飲食店をなさっているテナントの皆様なのです。

問題が解決しないのでお店がオープンできない。そもそも店舗が出来るような物件ではなかった。トラブルが発生してもだれも責任を取ってくれないので、しょうがなく泣き寝入り。居抜きで物件を購入したのに、売るときは承諾してくれないのでタダで手放した。

まだまだいくらでも出てきます。ここで書いていることは決して誇張した内容でも極まれにしか起こらないことを書いているわけでもありません。日常茶飯事的なものばかりです。

冒頭に、店舗不動産のプロがいるところと取引をしましょう、とお話しをしました。ここまででお分かりのように店舗不動産にまつわるトラブルの芽が随所にあります。これを経験から先回りして摘んでくれる人がプロと呼べる方です。また、トラブルも大なり小なり起こるものです。迅速な対応をしてくれることもとても重要です。

仲介とは、残念ながら物件の引き渡しで完了となります。一般的な管理会社は、基本的に大家さんへの取次業であって深入りしてきません。

やはり我々、 サブリース 業者が、大家様に代わって経験と知見を発揮し、テナント様にご迷惑がかからない、大家様にもご負担をかけない唯一の業態と言えるでしょう。

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