飲食店 短期間で店が入れ替わる好立地のワナ

Summary-まとめー

  • 好立地でテナントが入れ代わる理由
  • 出店側の勘違い
  • 見えざる管理会社の思惑

どんな業種をやっても成功しない店舗物件、1年に3回もお店が入れ替わる店舗物件の記事を目にすることがあります。

先日目にしたのはロードサイドにある飲食店が閉店した記事でした。その理由というのが、

  1. 中央分離帯が目の前にある為、反対車線からの導入が弱い
  2. 信号機から100m付近にありスピードが出やすい
  3. 下り坂の途中にあり敷地に侵入しづらく
  4. 来店客が来た道を戻るにもUターンする場所がない

などの悪条件が重なっていることをあげていました。

立地条件から見た物件の欠陥は比較的分かりやすいものです。これに対し、商店街や駅前立地には理由がハッキリしないのによくテナントが入れ替わる店舗が存在します。別に視認性が悪いわけでもなく古めかしい訳でもありません。なのになぜか次から次へとテナントが入れ替わっていきます。ロードサイド立地と違い理由が見えにくい繁華街でその理由に迫ってみたいと思います。

なぜ好立地でテナントが入れ替わるのか

一言で言えば賃料が高すぎるからです。お客様が入っていかにも儲かっているように見えていても利益の大半が賃料で消えてゆきます。

好立地ですから目立ちます。オープン当初はもの珍しさも加わり来店客は伸びます。しかし長くは続きません。もし利益が上がらなければ、「値下げ」か「材料費の削減」、はたまた「人件費を削る」などお客様にとってマイナスのシフトですから客足は更に落ちます。結果お店は疲弊し閉店へと短期間で至るのです。

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店を出す側の勘違い

好立地なのにすぐテナントが入れ替わる理由はなにも貸す側の賃料の高さだけではありません。お店を開く方にも大きな勘違いがあるものです。

人通りが多いから大丈夫と言う勘違いです。

自分たちの店作りのコンセプトや商品に絶対の自信を持っている方や会社ほど陥りやすい勘違いです。この立地なら、黙っていてもお客様は来てくれるから大丈夫だろうと思ったとしたらすでに立地のワナにはまり込んでいます。

それが証拠に、あれだけ好立地で人が多く入っていたマクドナルドの都内店がいい例です。2016年春、一気に130店舗あまりを閉店しました。これらの店舗は全てオープン当時から赤字続きだったといいます。マクドナルドは都心店で赤字を出してでも郊外の大型店が利益を出しさえすればフランチャイズオーナーに高値で売れる為、宣伝の為やむなく営業を続けていたと言います。

ところが、同社はビジネスモデルを原料販売とフランチャイズ店からのロイヤリティーで稼ぐ形に変換した為赤字店はもはや必要なくなったというわけです。

本題に戻ります。吉野家、ドトールコーヒーなどのナショナルチェーンが通行量調査で出店を判断したやり方は類似店舗や安価な外食店舗が少ない時代の話です。

好立地であっても、

  1. 行き交う人の年齢層
  2. 周辺の企業の平均年収
  3. 自分たちがターゲットとする人たちがどれほど存在する街なのか
  4. 競争相手は誰
  5. その相手に勝つためにの仕掛けはなにか

シッカリ考えて手を打ち続けなければ好立地を生かして利益を出すことはできなくなっています。

見えざる管理会社の思惑

意外に思われるかもしれませんが、繁華街の入れ替わり物件のオーナーつまり大家さんの傾向として、遠方に住んでいたりご高齢の方である場合が多く見受けられます。なかには台湾やシンガポールにお住いの外国人オーナーも多くいらっしゃいます。

当然どの大家さんも管理業務やテナントの窓口業務はどこかの不動産会社に委託されています。それだけなら一般の大家さんと管理会社の関係と何も変わらないのですが、そこに管理会社の見えざる思惑が少なからず影響を及ぼしています。

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なぜ賃料はあがるのか?募集価格と入居希望者の関係

まず、繁華街にある飲食店用店舗物件の募集を任されたとします。相場価格で募集をすれば電話での問い合わせや店舗物件内を実際に見たいと言う内見リクエスト、是非借りたいという申込の対応など、借りてもらうのは1人ないし1社にも拘わらず数十件分の対応を強いられます。

5人以下の事業所が90%を超える日本の不動産会社にとっては、ただでさえ忙しいことに加えこの状況では仕事にならないと言うのが実状です。では管理会社は何を考えるでしょうか?

通常の正規報酬額の賃料1ヶ月相当分を働きに見合うだけ欲しいと考えるのです。まず、募集賃料を上げることで報酬額が上がることを期待します。次に賃料が上がれば問い合わせも減りますので一石二鳥です。

不動産広告では一度広く公開した条件を途中で上げることはできないので(ただ、会員と称して自社サイトに登録をさせるような不動産会社は平気で値段を吊り上げますが)初めに賃料を上げて募集を出しておいて、それでも問い合わせが多いようだと次回の募集価格はもっとあげようという循環に入っていきます。いくら需給バランスだといえ不動産会社が値段を吊り上げている図式が明らかです。

近隣から苦情の出ない業種

管理を委託された不動産会社のもう一つの傾向としてクレームの少ない業種を選びたがる傾向があります。軽飲食、寿司、そば、和食など、

  • あまり油は使わない
  • 煙を大量に出さない
  • 調理の臭いが強くない

などの共通点があります。これに対し、いわゆる重飲食といわれる業種(焼肉、中華、カレー、焼き鳥、豚骨ラーメン等)などは臭い、煙など近隣からのクレームになりやすいので大家さんに伺いをたてるまでもなく管理をする不動産会社が勝手にお断りをするケースがあるようです。

このことで、飲食業のなかで賃料負担能力の高い重飲食業種を断り、競合する店舗が既に存在する上に客単価があまり高く望めない重飲食以外の業種を入居をさせようと言うのですから素人目に考えても無理のある話です。

飲食業界の流行と言えば今や味だけで勝負するのは簡単で無くなってきています。インスタグラムに象徴されるように、写真写りがいいだとかヘルシーだとかプラスアルファの価値を付けないとなかなか話題になりません。つまり、開店時から新規顧客とリピーターを作り続けられる店舗でない限り高額賃料に対応できません。つまりは、一等立地は避け1.5等地と呼ばれる一本通りから入った賃料の安い場所で宣伝と看板料理で顧客作りに専念した方が長続きする飲食店の確率はグッと高まります。

1.5等地、2等地 立地の悪い場所でも繁盛する飲食店の秘密

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