飲食店申込 大家さんに選ばれる「事業計画書」の書き方

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飲食店申込 大家さんに選ばれる「事業計画書」の書き方

賃貸不動産を借りた経験のある方なら一度は聞いてみたい「入居審査」の中身。なかには単独の審査ではなく複数の中から選ばれる審査もあります。個人で飲食店を始めたいのに、いつも審査で落とされてといった嘆きを聞いたことは一度や二度ではありません。この誰もが聞きたい審査内容ですが、我々不動産に携わるものでも他社がどのようにしているのか分からないのが現状です。だからと言って悲観することはありません。入居を申し込む際に提出する事業計画書にかなりの比重があることはどの不動産会社も大家さんも認めているところです。

今回は、数多くの大家さんが「イイネ!」と反応した部分を中心にライバルに負けない、大家さんに選んでもらえる事業計画書の書き方を考えてみたいと思います。

個人と法人で違う大家さんの考え方

大家さんには個人の大家さんと法人の大家さんが存在します。時々個人の大家さんの代理と称して管理会社がその審査を代行することもあるようです。

まず、個人の大家さんです。

これまでお会いした個人の大家さんでも、賃貸物件と同じ建物に住んでいる場合やお住まいが目と鼻の先という方と、まったく離れた場所に住んでいらっしゃる大家さんでは考え方に違いがあります。

飲食店 独立・開業 に必要な資格・届出 とは

当該物件にお住まい又はお近くにお住いの大家さん

・顔をあわせる可能性が高いため人物像を重視なさいます。面接をしたいと申し出られる大家さんはこのタイプです。

・営業時間を気にされます。お店の喧騒や騒音を嫌がる傾向が強いです。

・ご自身が住んでいるだけに火事、臭いなどを心配されます。重飲食は不可という傾向にあります。

 物件から離れた場所にお住いの大家さん

・飲食店としての事業の継続性、つまり滞納や早期の解約を嫌う傾向にあります。

・管理会社に一任しているケースが多く、管理会社の判断となるケースが結構あります。

法人の大家さんです。

飲食店として貸し出す賃貸物件の収益に一番の関心があります。賃貸条件は1円でも高く欲しい、敷金はどんなことがあっても損をしないだけ預かっておきたい。そんな企業心理が働きます。

・テナントビルの1Fであれば臭いに関し過剰に反応します。なぜなら、1Fの飲食店から出る臭気で上部のテナントが退去してしまわないか心配をしているからです。

・テナントビルの顔としてふさわしい業態を選びたがります。女性に受けが良い業態や看板などが派手派手しくない業態です。

・家賃を継続して払えるか、売上計画の実行性を重視しています。

・敷金を潤沢に預かる上に、連帯保証人の審査や保証会社への加入など二重三重のリスクヘッジをかけてきます。

飲食店 独立・開業に必要な資格・ 届出 とは その2

事業計画書のポイントはなにか

前段の大家さんの傾向を考えながら話を進めて行きたいと思います。

1.経歴、修行履歴の詳細

これまで何をやってこられた人なのか重要です。その道10年の料理人と初めて飲食店を始める人ではあまりにもハンデがあります。ではこんな場合を想定してどの様に書けばよいのでしょうか。

ちゃんと取り組んできたことを上手く表現する必要があります。

 チェーン店の厨房で和食の調理1年修行の後高級レストランマネージャーを1年間務める

 チェーン店厨房で1年間アルバイトをした後、フレンチレストランで店長を1年間務める

同じ内容でも相手が受ける印象は全然異なります。

2.コンセプト

重要な部分の一つです。なぜその業態を選び開業しようと考えたかを表現する部分だからです。秘訣はストーリー性を持たせると言うことです。

 青森産の素晴らしい素材に出会い、この素材を一番引き立たせる料理を考えた時に考え抜いた末にたどり着いたのが創作イタリア料理でした。

 新しい料理を求めて旅をした時に出会った郷土料理が忘れられず、その素晴らしさを東京の方にも伝えたくて自分で始めることにしました。

 10年間飲食業界におりましたが、今回お好み焼きで独立を決心しました。

 いろいろと物件を探した末にこの街が一番気に入りましたので、街の人たちに愛される居酒屋をやりたいと思います。

飲食店の業種で言えば、どの大家さんもほとんどの内容をご存知だと思います。故に近くの同種のお店と如何に差別化が出来るかを強調しなければ間違いなく選んでもらえません。選ばれる究極は大家さんに開店したら食べに行きたいと思わせる内容にすることです。

3.メニュー

大家さんに食べたいと思わせる上で上手に活用したいのが提供予定のメニューです。

事業計画書には、海鮮一品料理を中心に一皿500円~850円とだけ書いて提出される方がいますが、実にもったいないです。こここそが一番のプレゼンポイントです。

お店の看板料理となる料理の写真や他店で提供されている同種の料理の写真をメニューの横に載せてイメージを強調するのです。なかには事業計画書の付属資料として別途添付してこられる方もいらっしゃるほどです。併せて、こだわりの素材説明や調理方法など簡単な脚注を添えるのが効果的です。

4.店舗イメージ

付属資料で忘れてならないのが店舗内イメージです。居抜きであれスケルトンであれ借受ける際に完成後のイメージをお出しするのは効果大です。特に外構部や店のイメージを大切にされる大家さんには必須アイテムです。

内容としては、インターネット上に無数ある飲食店の写真から、自分のイメージしているものに近い写真をピックアップして、外装、オーニング(庇)、内装などテーマに分けて並べると分かりやすいと思います。なかには仲居さんやウエートレスさんのユニホーム姿を出してこられる方もおられます。

つまり、判断する材料が多いほど大家さんのウケが良くなること請け合いです。

5.事業収支計画

特に法人オーナー様にはお店をやりたいと言う強い想いだけではなかなか伝わりません。ちゃんと収支を考えた上でこれまでのストーリーやイメージを語っているのだと分かって頂く必要があります。

以下の図をご覧ください。

これは、日本政策金融公庫の創業計画書にある書式に準じたものです。

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誰でも使いやすいよう飲食店のひな型として作ったものです。

大家さんには、この通りお貸し頂いた後も大丈夫ですとのメッセージです。また、ご自身の頭の整理にもなりますので、焦って高い物件を借りてしまわぬよう収支を確かめてから申し込みをするよう役立てて下さい。

昔、飲食店の開業セミナーでこの事業計画書について解説をしていたのを聞いたのですが、事業計画書の中身より大家さんに「お土産を持っていきなさい」的な内容でした。実効性の程はよくわかりませんが、面接を希望される大家さんならいざ知らず余りにも下心まる見えで感心しません。そもそも不動産会社が仲介として介在する契約で言えば、大家さんと一度も顔を合わせることなく契約が済んでしまうことが大半です。つまり申込をして是非借りたいと思う方と大家さんをつなぐ糸はこの事業計画書に限られてしまうという訳です。不動産会社に求められたので書いた事業計画書と練りに練った事業計画書では誰が考えても気持ちや熱意の伝わり方が明らかに違います。できれば、物件を実際に借りようと行動を起こす前に事業計画書は完成させておきたいものです。

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