不動産に興味がなくとも一度は聞いてみたい「入居審査」の中身。
単独の審査ばかりではなく複数の中から選ばれる審査もあります。なかには、個人の方で飲食店を始めたいのに、いつも審査で落とされてといった嘆きを耳にします。
この誰もが聞きたい審査内容ですが、我々不動産に携わるものでも他社がどのようにしているのか分からないのが正直なところです。
だからと言って悲観することはありません。入居を申し込む際に提出する「事業計画書」にかなりの比重があることがどの不動産会社も大家さんも認めているところです。
今回は、多くの大家さんが「イイネ！」と反応した部分を中心に審査に落ちない、大家さんに選んでもらえる事業計画書の書き方をプロの立場から公開します。
Contents
個人と法人で異なる大家さんの考え方
大家さんには個人の大家さんと法人の大家さんが存在します。また、個人の大家さんの代理と称して管理会社がその審査を代行することもあります。
個人の大家さんの場合。
これまでお会いした個人の大家さんで、賃貸物件と同じ建物に住んでいる場合やお住まいが目と鼻の先という方と、まったく離れた場所に住んでいらっしゃる大家さんでは考え方に大きな違いがあることを知りましょう。
1.当該物件にお住まい又はお近くにお住いの大家さん
- 顔をあわせる可能性が高いため「人物性」を重視します。面接をしたいと申し出られる大家さんはこのタイプです。
- 営業時間を気にされます。お店の喧騒や騒音をとても嫌がる傾向にあります。ご近所からの評判を気にします。
- ご自身が住んでいるだけに火事、臭いなどを嫌がります。当然、重飲食は入居審査の前に不可という場合もあります。
2.物件から離れた場所にお住いの大家さん
- 飲食店事業の継続性を重視し、滞納リスクや早期の解約（閉店）を嫌う傾向にあります。
- 管理会社に一任しているケースが多く、管理会社の判断となるケースが結構あります。
3.法人の大家さん。
飲食店として貸し出す賃貸物件の「収益」に一番の関心があります。賃貸条件は１円でも高く欲しい、敷金はどんなことがあっても損をしないだけ預かっておきたい。そんな企業心理が働きます。
- テナントビルの1Ｆであれば臭いに関し過剰に反応します。なぜなら、１Ｆの飲食店から出る臭気で上部のテナントが退去してしまわないか心配をするからです。
- テナントビルの顔としてふさわしい業態を選びたがります。女性に受けが良い業態や看板などが派手派手しくない業態です。清潔・オシャレなどのがキーワードです。
- 家賃を継続して払えるか、事業計画の売り上げ実行性を重視しています。
- 敷金を潤沢に預かる上に、連帯保証人の審査や保証会社への加入など二重三重のリスクヘッジをかけてきます。
事業計画書を作る上で重要ポイントはなにか
前段の大家さんが何に興味を示すのかお解り頂けたところで実際にどのあたりに気を付けながら事業計画書を作ればよいのかポイントを確認したいと思います。
１．経歴、修行履歴の詳細
これまで何をやってこられた人なのか重要です。その道１０年の料理人と初めて飲食店を始める人ではあまりにもハンデがあります。ではこんな場合を想定してどの様に書けばよいのでしょうか。
シッカリと取り組んできたことを上手く表現する必要があります。
〇 チェーン店の厨房で和食調理を１年修行の後、高級レストランマネジャーを1年間務める
✕ チェーン店厨房で1年間調理アルバイトをした後、レストランで店長を１年間務める
同じ内容でも相手が受ける印象は全然異なります。
２．どのような飲食店にしたいのか（コンセプト）
最も重要な部分の一つです。なぜその業態を選び開業しようと考えたかを表現する部分だからです。秘訣はストーリー性を持たせることです。
〇 青森産の素晴らしい素材に出会い、この素材を一番引き立たせる料理はなにかと考え抜いた末にたどり着いたのが創作イタリア料理でした。
〇 新しい料理を求めて旅をした時に出会った郷土料理が忘れられず、その素晴らしさを東京の方にも伝えたくて自分で始めることにしました。
✕ １０年間飲食業界におりましたが、今回お好み焼きで独立を決心しました。
✕ いろいろと物件を探した末にこの街が一番気に入りましたので、街の人たちに愛される居酒屋をやりたいと思います。
飲食店の業種で言えば、どの大家さんもほとんどの内容をご存知だと思います。故に近くの同種のお店と如何に差別化が出来るかを強調しなければ積極的には選んでもらえません。
選ばれる究極のポイントは大家さんに開店したら食べに行きたいと思わせる内容にすることです。そこを念頭に文章を作りましょう。
３．メニューの出来栄え
大家さんに食べたいと思わせる上で上手に活用したいのがお店で提供予定のメニューです。
事業計画書には、「海鮮一品料理を中心に一皿500円～850円」とだけ書いて提出される方がいますが、実にもったいない書き方です。この部分が一番の訴求ポイントだからです。
お店の看板料理となる料理の完成写真や他店で提供されている同種の料理の写真をメニューの横に載せてシズル感を強調するのです。
ここで勝負するなら事業計画書の付属資料として別途添付資料として作りこみましょう。併せて、こだわりの素材説明や調理方法など簡単な脚注を添えるのが効果的です。
４．店内や外装のイメージを伝える
付属資料で忘れてならないのが店舗内イメージです。
居抜きであれスケルトンであれ借受ける際に完成後のイメージをお出しするのは効果大です。特に外構部や店のイメージを大切にされる大家さんには必須アイテムです。（どのようになるのか不安だからです）
内容としては、インターネット上に無数ある飲食店の写真から、自分のイメージしているものに近い写真をピックアップして、外装、オーニング（庇）、内装などテーマに分けて並べるとアピールしやすいでしょう。
なかには仲居さんやウエートレスさんのユニホーム姿を出してこられる方もおられるほどですから。
大家さんにとっては、判断する材料（写真やスケッチ等）が多いほど審査の印象が良くなるのは間違いようのない事実だからです。
５．最後は収支計画の実効性
特に法人オーナー様には飲食店をやりたいという強い想いだけでは選んでもらえないものです。ちゃんと収支を考えた上でこれまでのストーリーやイメージを語っているのだと分かって頂く必要があります。
以下の図をご覧ください。
これは、日本政策金融公庫の創業計画書にある書式に準じたものです。
誰でも使いやすいよう飲食店の収支計画ひな型として作ったものです。
大家さんには、この通りお貸し頂いた後も大丈夫ですとのメッセージです。また、ご自身の頭の整理にもなりますので、焦って高い物件を借りてしまわぬようあらかじめ収支を確かめてから申し込みをするようにしましょう。
～まとめ～
以前、飲食店の開業セミナーに参加した際この事業計画書についての解説を伺いました。
ところが、事業計画書の中身より大家さんに「お土産を持っていきなさい」的な内容だったので驚いた記憶があります。実効性の程はよくわかりませんが、面接を希望される大家さんならいざ知らず余りにも下心まる見えで感心しません。
また、不動産会社が仲介として介在する契約で言えば、大家さんと一度も顔を合わせることなく契約が済んでしまうことも少なくありません。
つまり申込をして是非借りたいと思う方と大家さんをつなぐ糸はこの事業計画書に限られてしまうという訳です。
「不動産会社に求められたので書いた事業計画書」と「練りに練った事業計画書」では誰が考えても気持ちや熱意の伝わり方が明らかに違うことがお解りいただけると思います。
物件を実際に借りようと行動を起こす前に事業計画書は完成させておくことが入居審査を通過する近道なのです。
