店舗店舗サブリース を巡る誤解について(その2)

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店舗店舗サブリース を巡る誤解について(その2)

前回に引き続き、店舗サブリースを巡る誤解について宅建試験の問題を例に解説しています。

こちらは前の記事(その1)になります。

店舗サブリース 契約解除後は、転借人と大家さんの直接契約が結べる

3. ✕です。

店舗サブリース 契約をしている店サポ(サブリース事業者)が大家さんに対して家賃の不払いをして、大家さんから 店舗サブリース 契約の解除をされてしまった場合どうなるかという設問です。もしも大家さんがお店をやっているテナント(転借人)も一緒に出て行って欲しいと望まれるのならしょうがないのですが、もしテナントが家賃を継続して払えるのならば交渉次第ではその物件にとどまることは可能です。要は継続させることは大家さんにとって義務ではないのでテナントと大家さんの関係次第ということになります。

さて最後の4.ですが、〇です。

3.の解説が答えとなっています。 店舗サブリース をしている店サポが債務不履行で契約解除されたのち、大家さんが転貸人であるお客様も一緒に出て行ってくれという場合は出て行かざるを得ないのです。民法の規定通り、裁判所での判決をもとに書いておりますが、大家さん、管理会社さんは、サブリース事業者である店サポは解除できても転借人であるテナントに出て行ってもらうことは不可能だろうと思っているのです。ここが大家さんもテナントも誤った認識が多い部分なのです。

転借人と直接契約すれば、手間も時間も掛からない

サブリース事業者として、大家さんに滞納を続け契約の解除までテナントになにも知らせないでいられるはずがありません。途中大家さんからテナントに直接賃料支払いの請求があるはずです。そもそもサブリース事業者も大家さんに多額の保証金を預けております。 店舗サブリース 契約解除の前に必ず賃料不払いに対する裁判があり、まずは保証金の範囲で清算が行われます。その時点で転借人であるお客様と大家さんが直接契約を結べば問題ないのです。

誤解の本質は、もともと借地借家法に基づき借手の権利が保護されている日本の賃貸借契約において、いざ立退きの必要が生じた場合に賃借人がいるだけでも大変なのに、転貸借人が存在するとなると時間も金額も2倍かかると信じ込んでいるところです。

サブリース事業者が滞納をするかどうかは二の次として、一義的には貸出された物件を大家さんがどうなさりたいのかハッキリと方向を示されれば、面倒な立退きやお客様に対する代替え物件の用意はサブリース業者が責任と熱意をもって解決するはずです。

サブリース事業とは、単なる転貸による鞘抜き事業ではなく、不動産にまつわる知見や経験を大家さんの代わりとなって発揮し大切な財産をお守りすることが身上であるとご理解ください。普段は、黒子として保全などの物理的な管理や工事の際の監理を行いますが、いざとなれば大家さんとお客様の間を取り持つ仲介役とも理解できます。

サブリースという契約形態の歴史

サブリースという管理形態や契約形態が世に出始めてから30年が経とうとしています。はじめはオフィスビルからスタートし三菱地所、三井不動産、住友不動産など先を争うように取り入れて行きました。世はまさにバブル真っ盛りです。この背景には土地の価格が高騰し思うように土地買収が進まずオフィスビルが建てられない時代に土地所有者にビルを建ててもらう代わりに一棟丸ごと賃料保証をし、テナント営業から管理まで丸抱えで契約をしたのでした。

バブルがはじけて今度は賃貸マンションのサブリースが盛んとなります。大東建託、長谷工コーポレーションなどゼネコン各社が土地の所有者にマンションを建ててもらう見返りに全戸家賃保証を請け負う契約をするようになったのです。

そして今、2020年の東京オリンピックが決まり、アジア諸国からインバウンドと呼ばれる観光客ブームを迎え飲食店舗の需要が増す中で、専門知識と経験を積んだサブリース会社が必要とされています。これは取りも直さず、大家さんの賃貸リスク、空室リスクの軽減を可能にし、テナントにとっては賃貸借上で発生するトラブルを自分たちで解決するのではなくサブリース会社を利用して解決をするというリスクヘッジなのです。

冒頭で「無断転貸を連想させる」と書きました。本文ではそのことに触れずに書いてまいりました。今の法律だと、仮に無断転貸であっても大家さんはムゲに無断転借人を追い出すことが出来ないこととなっています。但し、住居と非住居(事業用)ではその扱いに格段のさがあります。大家さんが裁判所に立退き明渡しの手続きを行ってもどのような判決が出るのかわからない住居系転貸と事務的に立退き手続きが進む事業用転貸とは全く別物なのです。

今回は、サブリース事業にまつわる誤解を宅地建物主任者試験の過去問題を通じて解説してまいりました。飲食店舗のプロが 店舗サブリース で果たす役割をご理解いただけたでしょうか。

こちらは前の記事(その1)になります。

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