飲食店舗サブリース を巡る誤解について(その1)

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飲食店舗サブリース を巡る誤解について(その1)

サブリース は無断転貸ではない

最近は店舗サブリース という言葉に聞き覚えのある方が増えてきました。それと比例するように、あぁ 店舗サブリース ね、としたり顔で誤解をされている方も多くなったような気がします。なぜでしょうか?お話を伺うたびに感じるのは、サブリースという契約形態が大家さんや管理会社さんから見ると転貸として捉えられるために、すぐに無断転貸や立退きの事例を思い起こすようです。実際のサブリース事業というのは、入れ替えの多い店舗物件での賃料保証を行ったり、入居テナントと近隣と他テナントとのトラブル解決、入居時の施工管理など本来建物を管理する会社がこれまで行ってきた業務を大家さんから手数料を頂くことなく行う商売なのです。

今回は、国家試験の問題にまでなっているサブリース、転貸の誤解をひも解いてみたいと思います。

試験問題より考える 店舗サブリース

<平成10年の宅地建物取引主任者試験問題より>

問:AはBから建物を賃借し、Bの承諾を得て、当該建物をCに転貸している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Aの支払うべき賃料の額は、Cの支払うべき転借料の額より小さいものとする。

1.AとBとが賃貸借契約を合意解除した場合、AC間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。

2.Cは、Bから請求があれば、CがAに支払うべき転借料全額を直接Bに支払うべき義務を負う。

3.Bは、Aの債務不履行によりAB間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Cに対して、3ヵ月以前に通知し、Aに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。

4.Bが、Aの債務不履行によりAB間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Cは、AC間の転貸借契約に基づく転借権をBに対抗することができない。

店舗サブリース に誤解の生まれる背景

まず設問を分かり易くするために、A=店サポ(サブリース事業者)、B=大家さん、C=テナント様(転借人)と読み替えます。つまりこうです。

店舗サブリース 事業者である店サポは、大家さんから 店舗サブリース を前提に物件を月額13万円でお借りしており、この物件を店サポはテナントに15万円で転貸した状態と同じです。

サブリーサーと転借人は一心同体

さて1.ですが、✕の誤りです。

アソルティと大家さんとの賃貸借契約が双方合意の上で終了した場合でも転借人であるお客様の契約は終了しません。

もともと店サポは 店舗サブリース (転貸借)を前提に物件を大家さんから借り上げています。当然大家さんも転借人であるテナントのことを認知しています。この場合、店サポが店舗サブリースを辞めて(解約して)もお客様は物件から出て行かなくても大丈夫なのです。これは裁判所のお墨付きが出ています。

このことに関して大家さん、管理会社さんの多くが、サブリース=転貸借契約はサブリーサーの契約が終了しても転借人であるお客様との転貸借契約を終了させられないと思い込んでいるようです。先々建て替えなどで立退きの必要が生じた場合などは、立退料を2重に支払う必要が生じるののではとこちらも真剣にご心配されるようです。

現実にはそうではありません。大家さんと店サポの 店舗サブリース 契約が期間満了で終了する場合や大家さんからの契約解除の申し入れがあった場合は、大家さんからお客様にその旨の通知があった日から6ヶ月を経過しないと終了できないとされています。通常サブリース会社は立退料をあてにするのではなく、大家さんと協力してテナントの移転先を探す協力をするものです。ですから金銭補償が大家さんからテナントに提示され立退きとなるのが一般的です。

続いて2.ですがこれも✕です。

転借人であるテナントは、大家さんから直接家賃の支払いを求められた場合、支払う義務があります。但し、サブリース事業者である店サポが大家さんにきちんと家賃を支払っているにも拘わらず大家さんに直接支払うのは違います。あくまでも 大家さんが店舗サブリース をしている店サポとの話し合いがあって合意した場合に初めて発生する義務です。ただ設問的には不完全な部分があります。テナントが直接大家さんに家賃を支払うとしても 店舗サブリース 契約で店サポと大家さんで取り決めた月額13万円を払えばよいのです。

答えは次の記事(その2)で解説しています。

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