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マンションなどで定期的に行われる大規模修繕に関しあまりいい噂を耳にしません。高騰を続ける工事代やたちの悪いコンサルタントの噂ばかりです。先日お聞きした内容を少しご紹介します。
オリンピック・パラリンピックに向けた工事がひと段落し、それまで工事を控えていた現場が急に動き出し職人や労働者の人材不足は解消されていないとのことです。さらに、アメリカの住宅バブルによるウッドショックと呼ばれる木材不足に加え、コロナによる上海などの封鎖によりサプライチェーンが寸断されたことで、半導体や部品が入らないことで工事代金の高騰に輪をかけています。この状況は収まるどころか増々上がりそうな状況です。
そのような中でも、計画的に行われる集合住宅の大規模修繕工事は、粛々と進められあちらこちらで大きなネットに囲われた姿を目にします。今回は、この大規模修繕を迎える集合住宅や複合施設に入居されている飲食店、さらには物件を所有されている大家さんに向けて工事にさいしての注意点を考えてみたいと思います。
Contents
飲食店の注意点は建物の所有形態により異なる
不動産の所有形態はさまざまな形がありますが、ここでは代表的な２形態について解説したいと思います。マンションのような区分所有建物と大家さんがおひとりでお持ちになっている所有権建物の二種類です。
①マンション等の区分所有建物
分譲マンションが代表格です。一般的に分譲マンションでは、新築販売時に修繕計画が策定されており、管理会社と理事会はその計画に沿って工事計画を進めてゆきます。ご存知のように、その計画があって毎月支払う管理費が決められていることも多く、前もって工事の実行時期を知ることが出来ます。ただ、そのことを知っているのは区分所有者である大家さんだけで、賃借人である飲食店は工事が始まるまでなにも聞かされていなかったというトラブルを数多く聞きます。
大家さんは、区分所有建物に住んでいなくても、総会の開催案内や総会での決議内容が理事会か管理会社から必ず送られてくるはずです。また来たのかとおもうことなく目を通すクセをつけてください。そして大規模修繕などの決議情報や、工事の実施時期などテナントである飲食店とも共有するよう心掛けて下さい。
区分所有建物は、専門の管理会社が携わっていることがほとんどで、トラブルになりそうな事項は事前に確認してくれます。その意味では、たとえ飲食店にとって不都合なことが発生しても、管理会社は何らかの方法で解決してくれます。飲食店側は、どのようにしてほしいのかハッキリ伝えることが重要なのです。
②所有権建物（借家権建物も含む）
こちらは、マンションやオフィスビルなど１棟（オール賃貸建物）で所有される大家さんの建物内で飲食店を営業するタイプの物件です。見た目には区分所有建物となんら違いはありませんがその運用方法が大きく異なります。区分所有建物の大規模修繕工事が、新築時にあらかじめ計画されているとお伝えしました。ところが、１棟ものの建物の場合そのような修繕計画はほぼありません。どのようにしているのかと言えば、不具合が起こった箇所をその都度修繕して行く手法をとっています。
区分所有建物の様に計画的に行う修繕方法を予防保全と呼ぶのに対し、１棟所有権建物のそれはなにか不具合が起こってから行う事後保全と呼ばれます。この事後保全の場合いろいろと問題が出てきます。
事後保全は問題が起こってからの工事と書きましたが、予防保全の場合と違い突然工事が発生することがほとんどです。例えば、突然天井防水シートに亀裂が入り雨漏れが始まっただとか、地震で建物外壁が落下したなど外から見える箇所もあれば、排水管が劣化して水漏れを起こしている、高架水槽への揚水ポンプが壊れて突然水が出なくなったなど実際に起きることがあります。
さてこのような事態になった時に大家さんはどうするでしょうか。まずは管理会社に
- 調査を指示する
- 見積もりを取る
- 発注をする
- 工事が始まる
さてこれを何日でやってくれると言うのでしょうか。もし揚水ポンプの故障だとすると飲食店は営業できません。大家さんはこれを補償してくれるのでしょうか。次の章でも書きますが、まず補償はしてくれません。やはり普段から営業補償のついた保険に加入して自衛するしかないのです。事態が収束した後に、せめて賃料の値下げ交渉などをしてみるのも一つの手ではありますが。
飲食店（テナント）から見た大規模修繕の注意点
入居時の賃貸借契約書には建物修繕にかんする項目が必ず入っています。どの契約書も、大家さんに有利に書かれています。例えば
- 建物修繕を行う際、借主は協力するものとする。
- 修理に関して一部貸室の利用が制限されても一切文句を言わない
と書かれているはずです。つまり文面だけを見ると飲食店は泣き寝入りです。もし不利益を被った場合は、その額が分かる資料を携えて大家さんか管理会社と正面切って交渉をしましょう。金銭で解決となると大家さんの負担分が出ますが、たいていの場合は賃料の免除や月々の賃料の値下げで収まることがほとんどです。
大家さんから見た注意点
事後保全の場合、何かしらの不具合が飲食店に及んでいる場合、とても険悪なムードになりがちです。調査から完了時まで管理会社や大家さんご本人からマメに進捗状況をテナントである飲食店側に伝えましょう。
関係が悪化する一番の原因は伝わってくる情報の少なさだと言います。また、外壁などの修繕をする際、建物全体にネットを掛ける場合は、飲食店が営業していることを示す看板や横断幕を掛けてあげることで営業補償などの話にはなりません。このあたりのテナントに対するホスピタリティーを欠くと契約更新時に、その時期売上が落ちたなどの理由で値下げ交渉の材料とされかねません。お気をつけ下さい。
～まとめ～飲食店と大家さん双方でマンションなど大規模修繕で注意すべきポイント
管理組合や大家さんからすると、まとまった額の工事を発注するわけですから、実績のあるゼネコンに任せたいと考えるのが自然です。その流れで言えば、区分所有にせよ所有権建物にせよ、過去のトラブルを踏まえて事前にテナントにたいするケアをお願いするのが一番確実です。なにか問題が起こってもゼネコンに対応してもらえばいいのですから。
反対に、工事が始まる知らせを受けた飲食店（テナント）側からすれば、たとえ短期間といえども視認性がおちたり工事により来店しにくくなる不具合を極力排除すべく、管理会社、大家さん側へは強く要望を出しましょう。
工事が始まる前のタイミングでは大抵の要望が通ります。ただ、工事が始まってからの要望はなかなか通らないことのほうが多いものです。
もし近くに同じような大規模修繕を経験した建物で飲食店が入居されているようなら、話を伺いに尋ねるのも一つの方法です。
