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飲食店舗を探す時、
・不動産にはトラブルがつきものだからよく物件を吟味したほうがいいよ
・信頼のおける不動産会社を選ぶのがいいよ
などのアドバイスを耳にします。
たしかに間違いではありません。但し正解でもありません。そのアドバイスが何に対して発せられているのかがポイントで、大部分の方が契約後に思い知ることとなるのです。
大家さんと店子という本来の単純契約が結果として最悪の結果となってしまうことがある飲食店舗不動産。今回は、実際にあったトラブル事例をご紹介することでサブリース契約の良さについて知って頂きたいと思います。
※サブリース：契約形態から言えば大家さんとテナントの間に転貸人が存在する形。大家さんにとってみれば、賃料保証とトラブルなどの管理代行ということとなり、テナントからすれば、店舗不動産のことをよく知る貸主となります。
Contents
飲食店舗でトラブルが発生する理由は明確
不動産で起きるトラブルの大半は取り扱いをする不動産仲介会社の「知識不足」と「経験不足」によります。あまたある不動産物件のなかから問い合わせのあった物件を扱うのですからハッキリいって何も知らないといっても過言ではありません。
彼らは、宅地建物取引業法に定められた内容に沿った情報だけをお客様に伝えているだけで十分なのです。もっとも、住宅やオフィスなど目的がハッキリした物件は特別な使い方をしない限りチェックする部分は限られていますのでチョット経験を積めばすぐに不動産業者となれます。
しかし飲食店舗店舗に関してはそうはいきません。住宅やオフィスと違い、カフェなのか寿司なのか洋食なのか焼肉なのか業種により求められる内容（スペック）が全く異なるからです。やみ雲に場所がいいからと言って契約してしまって、後でとんでもなくお金がかかってしまったなどという話は枚挙に暇がありません。
従って、これらの店舗物件を扱う不動産業者には、専門知識（法令、建築、消防、近隣対策等）が求められます。
物件に関しても設備容量の確認（ガス管口径、水道管口径、電気容量、エアコンの容量等）を明確に把握しておかないとどの業種に対応できるのか答えることすら出来ないはずです。
これからご紹介するトラブルは実際にあった、よくあるお話です。
飲食店舗のトラブル①サブリースならではの解決とは
借りたはいいけど近隣からクレームが来た！
越 境
借主の声「飲食店を居抜きで借りました。少し建物が密集している場所ですが排気ダクトも屋上まで上がっていて煙や匂いも安心だと思い決断しました。」
ところが営業を始めてすぐのこと、ダクトが壁沿いに立ち上がっている側の隣地所有者から、クレームが来たのです。
なんでも居抜きで買った店舗のダクトが隣との土地境界線を越えているいわゆる越境状態だというのです。
要求はダクトを全部外して別の場所に付け替えて欲しいというのです。仲介をしてくれた不動会社の回答は、
賃貸物件以外の付属物（ダクト）など造作については宅地建物取引業法外だからご自身んで解決してほしい
と言って逃げてしまいました。
＜ サブリース の場合であれば＞
なぜこのようなことになるのでしょうか？
実はこの手の越境クレームは以前から争われているケースがほとんどです。ましてや住宅やオフィスが密集する都心の一等地ではよくあるトラブルなのです。そのことを知っていてダクトの調査をする不動産仲介会社は「皆無」です。
例外があるとすればそのトラブルを知らされていた管理会社か大家さんからの情報を聞いてる場合だけです。対応の仕方を間違えると裁判になります。もし和解となれば、裁判費用とダクト付け替え費用は借主が負担しなければなりません。
サブリース は、仲介と違い転貸ですので借主からすれば貸主となります。ですから必ず事前に調査します。
- 今までトラブルはなかったのか
- もしトラブルになったらどのように解決するのか
事前に全て対策を練っておきます。もちろんですが、実際にお借り頂く場合には全て解決できる方法を用意します。
用途違反
飲食店の居抜き物件を借り、内装工事を施し完成後の消防検査を受けることになりました。そこで消防署から意外な指摘を受けたのです。
「もともと駐車場用途だったところをお店に改造しています。火災報知器など必要な設備がないので設置してからもう一度来てください。」
工事業者からは高額の追加工事見積が出てきて困っている。大家さんにも費用負担が発生し、どう解決すべきか困っている。
＜ サブリース の場合であれば＞
以前この店舗を使っていた方は、知らなかったか、知っていて消防検査を受けなかったのどちらかです。大家さんはなにも知らずに家賃が入るからと言って貸してしまわれたのでしょう。仲介をした不動産会に管理をしている不動産会社。どちらも知識がなかったか、知っていて黙っていたか、ケースバイケースです。
今回のようなケースは居抜きでお借りになった方が貧乏くじを引いた形です。さて、費用の行方は話し合いとなるのでしょうが、その話し合いが付くまでお店が始められない訳ですから空家が発生します。借りた方の負担は日々増してゆきます。
サブリースでは、初めに法令違反がないか必ずチェックします。
仮に法令違反の改善に応じて頂けない大家様ですと残念ながらサブリースは断念となります。実はお金で済めばいいのですが、法令違反をしていて、もし火災にでもなり人が亡くなられでもしたら実刑が待っています。お分かりのように大変重要な問題なのです。
飲食店舗のトラブル②サブリースならではの解決とは
大家さんが知らない間にお店が大変なことに
工事内容チェック・定期清掃を管理会社に丸投げ
どの飲食店舗物件にも管理会社と称する不動産会社が付いてきます。彼らは建物所有者、つまり大家さんの委託を受け、この物件の管理をしていると言います。
確かに書面も交わし、しっかりと管理をなさっている不動産会社もありますが、昔からの付き合いがあるというだけでテナントの入れ替え時に契約書を作り、手数料を受けとるか、大家さんに支払われる礼金の一部を報酬として受けとるだけの不動産会社（管理会社）がほとんどです。
彼らは、物件の物理的な管理をしません。排水管の定期的な高圧洗浄や、湧水ピットの洗浄、届け出のあった工事内容のチェックなど、書類は受け取りますが精査まではできません。
結果、建物を支える重要な柱を切ってみたり、耐震壁に勝手に穴を開けてみたり、取り返しの付かない工事を見落とすこととなるのです。
高圧洗浄や排水枡の清掃をせずに放置したがために、枡からあふれ出た汚水が徐々に枡の周りの土を侵食し最後には陥没を引き起こすこともあります。当然ですが一旦起こってからの修繕は、大家さんの負担となることが大半です。
＜ サブリース の場合であれば＞
排水管の定期的な高圧洗浄に加え、湧水ピットの定期清掃、ごみ収集業者の徹底など、大家様に代わり建物を守る物理的な管理を、大家さんに家賃保証をしながら行います。特別なお金は基本発生しません。何故なら物件を借りている店子でもあるからです。つまり当事者ということなのです。
さらに、サブリースはテナントである転借者様に転貸人（貸主）としての責任があります。法律上は大家様の代理ではありませんが、物理的にも精神的にも大家様の代理として、大切な財産である店舗不動産を守る役目をはたしています。
家賃の滞納は誰が責任をもって回収してくれるのか
通常家賃は、直接テナントから大家さんへ振り込まれます。稀に不動産会社（管理会社）が収納代行して、いくらか管理料を差し引いて、大家さんに振り込むこともあるようです。
もし、滞納が始まりだしたらどうするのか？管理会社が親身になって取り立てをしてくれるのか？大きなポイントです。
まず多いのが、最初のうちは張り切って取り立てをやることでしょう、滞納が1ヶ月遅れ、2ヶ月遅れとなり、なんとなく月末には家賃が入っている状態が続くとあっという間に４、５ヶ月の滞納となってしまいます。
そうなると、もはや内容証明を出そうが直接直談判で督促しようが、後の祭り、というケースが後を絶ちません。ない袖は振れないのです。
＜ サブリース の場合であれば＞
大家さんには毎月必ずご入金をします。仮にテナントの滞納があったとしてもです。毎月の督促や、突然の閉店への対応も、全てサブリース会社が行います。
大家様にとって最悪なのは、家賃が入らなくなることです。サブリース会社は家賃を保証するのが仕事です。
管理会社とサブリース会社のメリットの整理
一般的に不動産の管理を語る時に、２種類に分けて整理します。
ＢＭ＝ビルメンテナンスと呼ばれる清掃や警備、電気、水道、ガスなどのチェックなど人が携わる物理的な管理と、ＰＭ＝プロパティマネジメントと呼ばれる契約や工事管理、賃料の入金管理に契約更新の交渉など。経済面での管理です。
この考え方で店舗不動産の管理会社と サブリース 会社の役割を整理してみるとこうなります。
管理会社のメリット
契約の締結、契約更新業務、テナントや近隣の苦情を大家さんへの「取次ぎ役」。
工事内容の管理や賃料の入金管理などは、特別な契約をしていない限り行いません。クレームについても自分たちで調べ、研究し判断せず、大家さんに取り次ぐだけなので、大家さんの手を煩わせることになり大変時間がかかります。あくまでも取次ですから結果に責任を持たないところがほとんどです。
サブリースのメリット
給排水管の定期清掃チェック、ゴミ業者の選定から処理までの確認、工事内容の監理、近隣の苦情に対する窓口業務と交渉、家賃の取り立て、入居テナントの募集、選定と大家さんへの承諾などを当事者として行います。緊急の水漏れにも、自分たちが直接テナントまで出向いて応急処置の手配をし、原因の究明を行います。
飲食店舗サブリース～まとめ～
冒頭に、店舗不動産のプロがいるところと取引をしましょうとお話しをしました。お分かりのように店舗不動産にまつわるトラブルの芽は随所にあります。これを経験から先回りして摘んでくれる人がプロと呼べる方です。
また、トラブルも大なり小なり起こるものです。迅速な対応をしてくれることもとても重要です。
仲介とは、残念ながら物件の引き渡しで「完了」となります。一般的な管理会社は、基本的に大家さんへの取次業であって深入りしてきません。
これに対し飲食店舗のサブリース業者は、大家様に代わって経験と知見を発揮し、テナント様にご迷惑がかからない、大家様にもご負担をかけない唯一の業態と言えるのです。
