飲食店舗物件の特徴 マンション、オフィス物件との違いとは

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飲食店舗 の特徴を調べてみる

「あそこの1階は何をやってもすぐ閉店する場所だ」興味があまりなくとも看板が変わることで視界に入ってくる 飲食店舗 。

あそこはコンビニの立地にぴったりだ。いや、コンビニはもういらないからトンカツ屋が欲しい。いやいやワインを飲ませるバルだな。などなど閉店した 飲食店舗 を肴に会話に花が咲くこともあります。そうこうしているうちに内装工事が始まりお店がオープンすれば回答がでます。じゃあ試しに食べに行こうかとなるのが、日常交わされているサラリーマン、OLさん達の間で交わされているトークです。

逆にこんな会話もあります。あれ?あそこの店いつから閉店しているの?ちょっと前からだよ。やっぱりな、やってけないと思ったよ。などなど。まあ無責任な会話ですが、結構本質をついていたりします。都内にある 飲食店舗 の数は9万店弱と言われています。全国にある飲食店舗の数が67万店と言いますから実に1割以上が集まっている計算になります。

さて、これだけ見ても 飲食店舗 が多いのか少ないのか見当がつきません。同じ不動産でも住宅やオフィスに比べどのような特徴があるのか調べてみたいと思います。

飲食店舗 の希少性

都内23区の数字を拾ってみましょう。店舗、事務所、住宅の床面積での比較です。

23区全体の建物床面積の合計が1億4,500万坪あります。その内飲食を含む店舗の合計が590万坪(4%)、事務所の合計が2,720万坪(19%)、住宅の合計が9,920万坪(69%)となっています。店舗の占める面積がいかに少ないかお分かりだと思います。

更に、店舗の中身をみてみますと、店舗全体の内 飲食店舗 の構成割合が約13%ですので、77万坪(0.5%)ということになります。つまり、いかに 飲食店舗物件が貴重かご理解いただけたと思います。

ではどうしてこんなに物件が少ないのでしょうか。これには明確な理由があります。

日本の都市計画には土地の利用方法を制限する用途地域と建てられる大きさを制限する容積率が定められています。閑静な住宅街に工場や商業施設を作らせない為や人や事業所が集積する場所で土地の未利用などを防ぐための法律です。

その為人が集まる商業地域では土地の面積の5倍~10倍のビルやマンションを建てることを認め高度利用できるように設定しています。従ってオフィスや住宅の面積は増えて行きます。これに対して、 飲食店舗 はどうでしょう。視認性の問題もあり1階が基本です。後は、地下1階、2階程度です。土地の面積に対してせいぜい3倍が限度です。

また、立地にもハンデがあります。オフィスやマンションは徒歩3分も5分もあまり大差ないのですが、 飲食店舗立地はこの差が大きく収益を左右します。人の流れがない場所は、如何に駅に近いからと言って 飲食店舗 には適さない立地となります。かくも 飲食店舗立地というのはデリケートな物件なのです。

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それぞれのプレーヤー、それぞれの事情

試しにWEB上にアップされている件数をキーワードで比較してみることにしました。

「住宅物件」+「東京」 ・・・ 2,740万件

「オフィス物件」+「東京」 ・・・ 231万件

「 飲食店舗物件」+「東京」 ・・・  91万件

やはり、 飲食店舗 物件に関する情報が圧倒的に少ないことが見て取れます。

これは、それぞれのカテゴリーに関わる不動産会社の数とそこに携わる人の数に起因しています。

おもに住宅系物件を扱う不動産会社は、三井、東急、野村など大手が参入しおり、各社支店を主要駅の数だけ構えるなど各社しのぎを削っています。また、ネットのみで物件を掲載する不動産会社が昨今数多く生まれ情報が氾濫しています。

次にオフィス系物件を扱う不動産会社ですが、専門性が住宅に比べると高くなります。長らく大手と呼ばれる4~5社が大型物件を扱い、その他の小規模会社が中小ビルの仲介をするというすみ分けが出来ていたのですが、こちらもネットで物件を掲載する不動産会社が増え手数料の無料化などのダンピングが横行しています。

さて、 飲食店舗不動産を扱う会社ですが、基本住宅系もオフィス系も扱いはあります。ただ、物件の数や物件を求めるお客様の数が本業の住宅やオフィスに比べ極端に少ないためにあまり力を入れてこなかったというのが実態です。

ここ数年 飲食店舗 を専門に扱う会社が急増しています。この中には単純に仲介をする会社とサブリースといって一旦物件を借上げ転貸する会社と二つの流れが出来つつあります。この基となったのが「居抜き」の存在でした。

本来閉店退去時に原状回復工事を行い物件をもとの状態(スケルトン)にしなければならないのですが、店を閉める側に工事を負担できる体力が残っておらず、大家側にもスケルトンにした場合、次にテナントが決まりづらいというお互いの事情が合致して「居抜き」という取引形態を生みだされたのでした。

この居抜きただ単に造作や厨房機器を残すだけではなく閉店希望者から出店希望者へ金銭売買がなされるようになり、その売買に絡み本来の不動産仲介手数料以外に造作や厨房機器の売買手数料を不動産会社が取るようになったのです。

このような内装造作や厨房機器と一緒に 飲食店舗物件を取引する数が、飲食店物件の流通件数全体の内で2~3割にまで増えたことに加え本来の仲介手数料以外に売買による手数料が稼げるとあって各社参入して来たようです。

マーケットの特異性

住居系、オフィス系不動産物件に比べ 飲食店舗系不動産マーケットが大きく異なる部分がまだあります。それは物件価格のボラティリティー(価格の変動幅)が大きいことです。

物件が数多く流通し、それに携わる不動産会社や営業マンの数が多いとマーケットのデータベースが出来上がってきます。いわゆる相場というものです。結果、立地、規模、築年数で価格が概ね決まっています。

ところが飲食店舗の場合、取引件数が少なく情報もあまり流通してこなかったことが災いして貸す側も仲介する側も高く決めるより早く決めてしまいたいという危機感が先にありました。その為新しく出てきた物件の募集条件を見てみると、焦って値付けをしたのか、物件ごとに価格の開きがかなり見受けられます。極端な場合で、10坪ほどの 飲食店舗 で二軒隣りあわせの近さにも拘わらず総額で5万円以上の開きがある場合があります。もっとも、ネットでの情報公開も進んできていますので今後は解消に向かうものと思われます。

収益還元からみた価格設定

駅前の一等地と言えばコンビニ、牛丼、ハンバーガーが三種の神器のごとく出店を競ってきました。ここだけは明確なマーケットが存在します。なぜなら常に数社で物件の争奪戦を繰り広げており、入札といって一番高い家賃札を入れた会社が競り落とすようなケースが多くあるからです。彼らもやみ雲に高い金額を払っているわけではなく、高い賃料に見合うだけの売上があがるので払えると言う訳です。もっとも130店舗も閉店したマクドナルドのように採算を無視して出店し続けていたケースもありますので一概に駅前出店=高収益とはいかないかもしれませんが。

同じ賃料でも客単価が業態によって異なると言われています。例えばそのいい例が中華料理です。料理の原価が安い分高い賃料でも利益が出しやすいとされています。同様に語られるのが最近増加傾向にあるカレー専門店も同じです。

逆に、フレンチのような客単価は高いものの回転数で劣る業態などは、少々賃料の安い物件でないと採算は合わないでしょう。食材の廃棄率が高く、下ごしらえに時間を要する和食なども基本同じです。ではなぜ鮨は銀座の様な高額賃料でもやっていけるのでしょうか?鮨ネタ以外のコストがほぼ人件費という付加価値の高い業種です。原価率ではなく原価の何倍の世界なのでやっていけるのです。

また、マンションなどの不動産は住むという目的がハッキリしているので、場所による賃料価格差は単純に固定資産税の額に由来します。オフィスビルの賃料は、入居する会社の事業モデルとリンクするところがあり業種や客層により偏りが見られます。ただハッキリ言えるのは、その物件自体に不動産としての魅力がない場合、価格競争を避けられないのがマンションでありオフィス物件です。特にオフィスなどは大型新築ビルが出来るたびに「引き抜き」という価格提案がなされています。

ところが、 飲食店舗物件にはこのような状況は基本生まれません。どんなに物件として弱いと思われている場所でも、立地に対して賃料が割安であるならその場所で店を出そうという人が現れます。同じように駅前の1等地で、高くてだれも借り手がいないという物件であっても、時間をかければ必ず借手が不思議と見つかるものです。少し乱暴な言い方ですが、ジックリ借手を探せば希望の金額で貸せるのが飲食店舗です、逆に焦って借手を探せば安く決めてしまうことになります。このあたりの体力があるか無いかが分岐点となります。

飲食店舗不動産の今後

現在、 飲食店舗 の不動産数は減少傾向にあります。理由は様々ですが、よく聞くのが閉店による入れ替えが多くその度募集に苦労するといった理由や、 飲食店舗 は臭い、汚い、火災の心配があるなどをあげられる大家さんが大半です。情報の流通量が少ない為に起きている現実です。

従来の不動産会社、 飲食店舗 専門不動産会社、ネット不動産すべてにおいて情報を狭い範囲で囲い込まずに開示して頂きたいと願います。更に内装、造作や厨房機器の売買についても説明責任を惜しまず果たすことで理解が進み再び飲食店舗物件は増えてくるハズです。業界挙げての取り組みが必要です。

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