飲食店テナント 害虫・害獣対策はだれが

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害虫と聞いて何を想像するでしょうか。ゴキブリ、蚊がその代表です。また、害獣と聞いて想像するものはネズミです。都心の事ですから、ハクビシンやタヌキ、ムカデに蜂といった生き物ではありません。さて、ゴキブリや蚊、ネズミがなぜ「害」という冠をつけられて呼ばれるのでしょうか。ゴキブリは爆発的な繁殖力もさることながら、不衛生の象徴のようにとらえられています。つまり、ゴキブリ=不衛生となりますので、大家さんや他のテナントに不快感を呼び起こさせる生き物だからです。蚊は、デング熱などのウイルスを媒介する厄介な生き物です。甘く見ていると大変なことになります。ネズミもゴキブリ同様にその活動から不衛生をまき散らします。最近問題となっているのが、ネズミによる配線のかじり被害です。歯が伸びすぎないように常に何かをかじるネズミ。その対象が飲食店の配線にむけられているのです。

今回は、食中毒やデング熱、漏電騒ぎを起こす害虫・害獣の駆除が誰の責任なのか考えてみたいとおもいます。

契約書にみる害虫・害獣駆除の条項

あまりこの部分をフォーカスすることが無いのでさてどうだったかなと思われる方が多いと思います。これまで見て来た飲食店の契約書では概ね3つに分類できると思います。

  1. 害虫・害獣駆除をテナント負担で定期的に行う
  2. 害虫・害獣について大家は責任を負わない
  3. そもそも記述が無い

居抜き店舗・飲食店の害虫対策

1.害虫・害獣駆除をテナント負担で定期的に行う

この場合いくつかバリエーションが存在します。6ヶ月に一度、1年に一度など具体的な期限を定めているものもあれば、期限は定めずにただ害虫・害獣駆除をテナント負担で行うと書いているものです。運用状況を聞けば、ほとんど大家さんからテナントが要求されることは無いようですが、管理会社が厳しく管理する大手のテナントビルや地下街のような店舗数が多いところでは契約書通り行われているようです。その費用は管理会社によって差があるようで、1回につき1万円~5万円とまちまちです。

なかには、管理費の中にこの費用を組み入れて月々の積み立てをしている管理会社もありました。テナントもコストを意識することなく駆除が出来ます。

2.害虫・害獣について大家は責任を負わない

いずれ害虫、害獣の被害が顕著になった場合でも大家さんはではなく、テナントにおいて解決してくださいということです。これには一つ大きな問題があります。例えば、ネズミの問題です。ご存知のようにネズミは正面入口から侵入するのではなく、建物の隙間や排水管を伝って侵入してきます。最初は存在しなくても飲食店を営むうちに入ってくるわけです。つまり呼び寄せたのはテナント側でも、侵入してきたルートは大家さんに責任があると言われるケースです。もしルートが特定できた場合でもこの条文が入っていたとすると大家さんと交渉をするのは難しくなります。

3.そもそも記述が無い

賃貸借関係にあるテナントと大家さんでは、契約書に問題解決の記述の無いトラブル程厄介なものはありません。費用負担も含め双方で話し合ってもらうしかありません。前出の2つを読み合わせてみると、害虫の駆除はテナント負担、害獣の駆除は大家さん負担となるのが一般的な解決のようですがこちらは力関係次第です。

害虫・害獣駆除は誰の責任

ゴキブリの繁殖、蚊の発生、ネズミの被害など第三から見た場合、テナントでも大家さんでもなくその両方に非難の眼はむけられます。近隣からクレームが出た場合、大家さんはテナントだけのせいにすることはできません。当然改善をさせる義務が生じます。例えばですが、大家さんがいち早く駆除の手配をして、その費用をテナントに請求する方法もあります。まずは解決が先です。

またこのようなケースもあります。原状回復工事の際です。飲食店が営業している間に住み着いていたゴキブリやネズミが内装を壊すことで外に逃げだすことが往々にしてあります。その被害は、他のテナントばかりではなく近隣の飲食店に及ぶことがあります。最初に店内を密閉した状態で駆除をしないと取り返しのつかないクレームに発展しかねません。解体業者にも事前によく相談しましょう。

さて、蚊についても見てみましょう。地下階に入っている飲食店が発生現場となることがほとんどです。雑排水槽の定期清掃を怠ったばかりに、槽内の一部分に死水といって水溜りが生まれそこにボウフラが湧くのです。この原因となるのが内装の施工ミスがあげられます。本来清掃を行うマンホールを避けるか、点検口を設けるのですが、それを無視して工事をしてしまった為に清掃が出来なくなっていることがほとんどです。さらに、居抜きのまま飲食店オーナーが変わることで原因が解消されないままとなることもあります。

害虫・害獣駆除は定期的にテナント負担でやってもらうのが基本でしょう。ただ、発生源や浸入ルートがハッキリしない場合は、一旦大家さんの負担で調査をし、原因が特定できたところで費用按分をすればいいいと考えます。また、問題が起きていたことで解約となる飲食店も少なくありません。これを次のテナントに居抜きで引き継ぐのではなく、一旦スケルトンに戻して問題点を改善してから再度賃貸に出すことをお薦めします。もし、原状回復工事をしてしまったあとでは次のテナントがつきづらいとおっしゃる大家さんであれば、施工に対する保証をつけてくれる駆除業社を探し施行してもらいましょう。最終的に後悔するのは大家さんご自身だからです。

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