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居抜き物件をお探しの皆様の中で、脱サラをする人も含め、初めて独立・開業される方々にはある種の共通点が見受けられます。その共通点ごとにグループ分けをしてみると、以下のように３つのパターンに分類できます。
- 直感型 （一目ぼれタイプ）
- 慎重型 （優柔不断タイプ）
- 分析型 （即断即決タイプ）
この３つのタイプから見えてくる特性が、実は居抜き物件の選び方につながっています。物件や業種により個別性の高い飲食店の居抜き物件選びを、あえて３つに拘って分析します。
Contents
飲食店選びその① 直感型（一目ぼれタイプ）
このタイプの皆さんは、別名「思い込み・猪突猛進タイプ」とも言い換えられます。故に居抜き物件をお薦めする側から見ても非常に危なっかしいところがあります。どの辺がと言われますと物件決定までのプロセスです。
まず、このパターンにはある種の共通した事情、体験をお持ちです。
- 地域限定で店舗を探している為、物件があまり出てこないことを知っている
- 以前申込をした物件を取られた過去があり悔しい思いをしている
- 収入面などで1日も早く自分のお店をオープンさせたい事情がある
自他ともに認める実力派の方々で、早く腕を振るいたくてうずうずしてらっしゃいます。
また、場所に対する思い入れも強く、店が出来るならどこでもいいという訳ではなく、非常に狭い範囲や限られた駅でしか出店を考えてらっしゃいません。
それほど強い信念が物件探しの仇となっているのです。
そもそも居抜きの出物が少ないからこそ、マーケットに出てくる物件は、内装や厨房機器など店舗に付属した資産額が高額な場合が多いばかりか、賃貸条件も相場より高い傾向があります。
加えて、居抜き店舗を扱う不動産会社のなかには、内覧会と称して複数の検討客を一堂に集め、集団心理をあおるような手法を使って申込を急かすこともあります。
故に焦って申し込みを入れてしまうこととなります。それ自体は、何も悪いわけでありません。要は短時間であっても物件を調査する冷静さを持ち合わせて頂きたいと思っております。
「直感型」はココに注意！
最低限以下の点を確認したうえで申し込みを行いましょう。
- 賃貸条件・資産購入価格は事業計画や資金計画から見て無理をしていないか
- エアコンや厨房機器は使用に耐えうるコンディションを保っているか
- 今居抜きの業態から改造費は予算の範囲か
- 看板などに制限はないか
もし、それらを確認もせずに契約をしてしまった場合（結構いらっしゃいます）、待っているトラブルは以下の通りです。
- 冷静に設備や造作を調べたら、不要な物や新たに追加で必要なもの、改造費に思いのほかお金がかかることが分かり、結果スケルトンから造るのとあまり変わらない程のお金がかかった。
- ダクトが完備されていない為、営業を開始したところ近隣から臭いのクレームが入り、ダクト工事を追加ですることになった
- 視認性が良くない為に、看板を大きく出そうと計画していたところ、大家さんから許可がおりない為集客力が弱いお店となった
不動産会社にとって申込とは、ある種エントリーシートの様なところがあります。人気の物件であれば、一度に５件も６件もの申込があります。
そのような場合、不動産会社は何を見ているのでしょうか？
よく与信審査などと言いますが、ここは最低限の部分で、計画に無理はないか、その場所に賭ける意気込みや熱意はどうかなど、アナログ的な要素を見ています。
そもそもそんなことを考えない不動産会社は、自己資金で直ぐにお金が用意できる方とサッサと契約してしまいます。たぶんその不動産会社は、契約後のことなどお構いなしです。本当に成功を願う良心のある不動産会社なら、申込まれた内容に無理があればその旨を伝え、資金計画にあった物件を別途探す努力をすることでしょう。
焦って一時の感情だけで物件を決めてしまうのは、非常に危険です。まずは、不動産会社とよい信頼関係を築かれることをお薦めします。
飲食店選びその② 慎重型（優柔不断タイプ）
今回のタイプ別のなかで一番多いのがこのタイプです。共通するのが以下の通りです。
- 自己資金に余裕がある
- 現在働きながら独立、開業の為の物件を探している
- 独立、開業の時期を明確に決めていない
- いい物件が出るまで待つ、探す
つまり時間的に余裕があり、余り焦っていないということです。
このタイプの皆さんは、時間に余裕がある分物件を数多く見ることが出来ます。また熱心に見てもいらっしゃいます。そんな彼らに物件を見終わったあとの感想を伺うと決まって次のようなコメントが返ってきます。
- 立地はいいけども面積が大きすぎるので対象外
- 面積、賃貸料、店舗付属資産金額いずれも申し分ないが立地が良くない
- 全体的に悪いところがないが、ここに決めるほどの魅力を感じない
何件もの物件を見て、その度にそれぞれの不動産会社からセールストーク、うんちくなどを聞くうちに俗に言う頭でっかちになられたのだとお察しします。
自然と、物件のプラス部分とマイナス部分双方のバランスを見るようになり、結果これという決め手を見いだせない為決断できないという状態に陥ります。
半年、1年もの間物件をご紹介し、内見（実際に物件を見学すること）にお連れしていると見え隠れするのが、開業後の集客をご自身で創る料理よりも物件力に頼ろうとする点です。
脱サラ、独立、開業は不安がつきものです。失敗出来ないとのプレッシャーは様々な形で現れます。その一端が立地偏重主義を生み出しています。
これには訳があります。何人かの飲食業界に関わるコンサルタントさんの中に「飲食店は、立地が７割」と言ってはばからない方々の存在がそうさせているのだと思います。
「慎重型」はココに注意！
なにも、人通りの多い好立地に出店することを否定するつもりはありませんが、その分賃料は当然高くなります。初めての開業ではその高コストに見合うだけの商品力や合理化はムリです。牛丼やハンバーガーの様なチェーン店戦略と混同してはいけません。
今一度ご自身の事業計画に立ち返り、運転資金の範囲で如何にして宣伝を繰り広げるかや知恵を使った工夫、目玉となる料理の考案に力を注がれてはいかがでしょうか。つまり通りすがりではない、あのメニューが食べたいと思っていただける飲食店作りです。
飲食店選びその③ 分析型（即断即決タイプ）
腕に自信があり、ちょっと天の邪鬼なところがある方がこのタイプに多い気がします。特徴は以下の通りです。
- 物件情報など、不動産会社の社員もうなる程の詳しい
- 独特の評価基準を持ち人の意見に左右されない
- 内装業者や食材の仕入れ先など既に手配が出来ている
言い換えれば、予め手回しが良く、準備万端、何時でも開業ＯＫと言うような方です。
意外と几帳面な方が多く、申込書に添付してこられる事業計画書は、これから独立、開業を考えている皆さんのとてもよいお手本になるほど理路整然と書かれています。
お話を伺うとより一層その思慮深さが際立つのですが、推考を重ねた資金計画などは、物件ごとの賃料を実際に入れてみて何度もシミュレーションを繰り返されていることが分かります。
実際に物件をご覧になる際などは、事業計画通りの売上が上がるのかどうかのチェックが先で、物件がいいかどうかというのは二の次です。そこがクリアーになると決まって次のような質問が出ます。
賃貸条件、店舗付属資産の譲渡額が書いてある資料を見て「ここに書いてある以外に掛かるお金はありますか？」既にシミュレーション済みですから、余計な出費がないと分かればすぐに申込をしてこられます。
不動産相場、人の流れ、出店・閉店情報、内装工事・設備工事全てにおいて専門家レベルの知識を持ちあわせ（勉強しており）、だれよりも自信をもって物件選びをされているようにお見受けします。
皆さんに聞きました。飲食店居抜き物件の最終決断はなにで
以前、実際に飲食店を居抜き物件で開業された皆さんに「物件を決める前に現地に何回行きましたか？」とアンケートをとったことがあります。
平均すると「５回」という回答が出ました。曜日、時間帯を変えてご覧になられています。
また、物件のある街でご自身の事業計画で見込んでいる客単価と似たような価格帯で営業している店舗に客として寄っては客数をチェックしたそうです。そこから導き出されたコメントが以下の通りです。
コメント①
夜、人通りが全くない通りでも、物件近くのお店は満員。ニーズがあるのにお店が足りない場所だと分かる
コメント②
人通りが多いのに、週末の夜人が全然入っていなかった。どうやら同じエリアでも別の場所に飲食店の集積地があり、お客様はそちらに流れている。
～まとめ～
わずか３つタイプですが、それぞれにみてくると物件の見分け方の本質が見えてきます。
客観的にわかる事実からチャンスと見るのかマイナスと見るのかは事業モデル次第なのですが、だれかアドバイスをする人が言う一般論に惑わされてはいけないということです。
また、飲食店舗選びでは、立地よりコンテンツである料理の方が優先されるべきであり、新規顧客の創出とリピーターの取り込みに知恵を絞ることが最優先に検討されなければいけないということです。
一番やってはいけないのが、無理をして高い家賃の物件を借り、その負担から家賃の為に店を開いているかの状況だけは絶対避けるべきです。くれぐれもお気を付けください。
