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品川区で飲食店を開業するなら
都内で飲食店を開業するならどこにしますか？と聞かれて皆さんなんとお答えになるでしょうか。高級店が並ぶ銀座か24時間お客様が絶えない新宿、はたまた東京の玄関口である八重洲などなど飲食店を開業するつもりがない方でもチョット考えてしまう程魅力的な街が沢山あります。
さて、これまで飲食店開業に向けた物件探しをしている方に大勢お会いしてきました。概ね２つのパターンに分かれるような気がします。一つは馴染みのある街で開業する派ともう一つは手頃な物件を求めて場所をあまり限定しないで開業する派です。一概にどちらがいい悪いと言うものではありませんが、街の評価にはある程度の知識と判断の方法が分かっていたほうがより安心です。
今回は品川区を例にとり飲食店を開業する際の街の見方、判断の基準などを考えてみたいと思います。
品川区を選んだ理由
不動産業界では千代田区、中央区、港区を都心三区と呼びます。ここに渋谷区と新宿区を加えて都心五区と呼ぶこともあります。なぜそのように呼ばれるかと言うと就業人口の多さに由来しています。三区にしても五区にしても大型のオフィスビルが林立するエリアが面で連なっています。ここを繋ぐように山手線が走っていることは皆さんご存知の通りですが、この三区と五区に挟まれた区が存在します。目黒区と品川区です。
イメージ的には高級住宅地のイメージがあるのですが、今品川区が急ピッチでオフィスビルやタワーマンションが建築されもしくは建築途中で第６の都心としてのプレゼンスを上げています。
今回品川区に焦点を当てたのは増える就業人口と共に夜間人口も同時に増える街だからこそ新しい飲食店の可能性が満載だと考えたからにほかなりません。
街が持つ可能性の見方
飲食店の立地としてふさわしい場所と言えば人が集まる駅が最も分かりやすいと思います。とはいえ駅前立地ならどこでもいいのかと言えばそうではありません。分かりやすく言えば品川駅など高輪口と港南口ではまるきり景色が違うばかりか人の流れもまるで違います。ちなみに品川駅は住所で言えば港区なので今回の考察からは外れます。つまり同じ駅近でも人通りが絶えない場所とわざわざ訪ねる場所では開業時の売上に直接響きますから見極めが重要です。
人の流れはその場所に昼、夜実際足を運び自分の眼で確認することをお薦めします。さらには月曜日、水曜日、土曜日など曜日を分けて訪ねるのも必要です。
住宅地とオフィス街が接近又は入り混じる品川区ではランチの需要が高い一方で夜の時間が短くなる傾向にあります。また、人が流れる先に何があるのかこちらもシッカリと見定める必要があります。工場や倉庫であれば夕方早い時間帯が勝負ですし大型オフィスなどがある場合は、ＯＬさんなど女性にターゲットを絞るのか男性に絞るのか自分がやりたい業種にフィットしている層がいるのか判断すべきです。
路線と駅で選ぶ飲食店立地
品川区は多くの路線が走っている街です。ＪＲで山手線、京浜東北線など６線が乗り入れ、私鉄では、目黒線、大井町線、池上線の東急に京浜急行を加えた４線が走り、地下鉄で言えば、都営三田線、浅草線、東京メトロの南北線が乗り入れています。その他にも東京臨海鉄道に羽田に通じる東京モノレールが走っています。駅の数で言えば実に３０以上もあります。ところで先程品川駅が港区だと申し上げましたが、逆に目黒駅は品川区の住所になります。
さて、３０を超える駅の中で人気と言えば先程の目黒、五反田、大井町あたりが浮かびます。それ以外に飲食店が集積するエリアを持つ駅はいくつかあります。戸越銀座、青物横丁、大森海岸などです。これは品川区に限った話ではありませんが、複数路線が乗り入れる駅には必ずと言っていいほど人が集まります。そして街や商店街、飲食店の集積地が生まれます。先に上げた駅の中で青物横丁と大森海岸以外はすべて複数路線が乗り入れています。つまりまずは複数路線が乗り入れる場所で飲食店の候補地を探すのが王道だと言うことになります。
残った青物横丁、大森海岸にもちゃんとした理由があります。まず各駅停車しか止まらない青物横丁が何故飲食店立地として評価が高いのかと言うと理由があります。日本たばこの工場跡地を再開発したビル群に通うビジネスマンが数万人単位で利用する街だからです。以前は工場に勤めるブルーカラーの人たちが、今ではホワイトカラーの人たちが利用するお陰で賑わいを続けています。ＥＣサイトで有名な楽天も以前はこの地に本社を構えていました。
大森海岸はどうでしょうか。駅名で聞いても馴染みのない方も多いと思いますが、ここには大井競馬場という強力な集客装置がある街なのです。詳しい方は、だったら大森駅も加えないのかとなりますが、大森駅は住所でいうと大田区なのです。レース開催日、周辺の飲食店は大賑わいとなります。そのいい例が大通りに面した牛丼店です。都内でも屈指の売上店で、外に行列が出来ることもシバシバです。
再開発と飲食店
品川区の再開発で一番活気がある場所が山手線大崎駅です。もともと工場が立ち並ぶ場所でしたが、工場移転と共に巨大なオフィスビルが何本も竣工し今では一大オフィス街を形成しています。先程からの流れから言えばまたとない飲食店立地だと考えることが自然ですが、現地を歩いてみると風景は違います。工場跡地や自動車教習所跡地に第一種法定再開発など大掛かりな再開発が行われたことで多くのビジネスマンが集まる街にはなったのですが、街自体が綺麗に整備され過ぎたことと、駅とオフィスを繋ぐデッキなどが整備されたせいでビル内ですべてが完結してしまうのです。ちょうどスカイツリーの周辺と似ています。営業開始に合わせて飲食店や土産物を売る店が数多くできたのですが、結果観光客はスカイツリーと隣接する商業施設で完結してしまいあてが外れたのと同じ構図です。
逆に五反田のイメージが良くなっていると言います。その一端は渋谷、目黒のオフィス不足が原因といわれています。つまり渋谷でオフィスを構えたいＩＴ会社が賃料の高さと床不足で仕方なく五反田を選んでいると言うのです。近頃では外資系企業も増え賑わっていると飲食店関係の方は異口同音に話されます。また、もともとスーパーダイエーの本社が入っていた五反田ＴＯＣつまり東京卸売センターの再開発も控えており、こちらは超高層ビルに生まれ変わる予定です。
品川からスタートしたラーメン店は駅や繁華街からは離れた場所で人気を博し有名店へと育っていきました。また目黒川のほとりにあるハンバーグ店は東京駅で一番高いお弁当を売るほどに人気店になっています。飲食店を成功させる最大の要素は人通りの多い立地ではなくリピーターが生まれ売上が安定するまでの賃料にたえられるかという部分です。いいコンテンツを持つ飲食店であれば人は目指してくるものです。ただ人通りが多いからと言って高い家賃を払っていてはすぐに体力は失われます。その意味でも都心五区に属さない品川区の賃料はまだまだ抑えられている場所が多く存在します。じっくりと自分の脚で歩いてみてください。間違いなくふさわしい場所が現れますから。
