未払い賃料が発生した飲食店舗、オーナーの対応策は?

未払い賃料が発生した飲食店舗、オーナーの対応策は?

大家さんにとって一番気になるのが空室。家賃が入らない時期は心穏やかではいられないと言います。その次に気にかかるのが、テナントが入居しているにも拘わらず家賃が入ってこない賃料の未払い、つまり滞納です。これまでいくつもの滞納現場を見てきました。実際の滞納解決に向けたお手伝いも数え切れないほどやってきました。その度に次こそはそうならないように気をつけましょうと確認をするのですが、喉元過ぎれば熱さ忘れるで時間の経過とともに危機感は薄れてしまいます。

今回は、同じ飲食店舗でも貸す側から滞納解決に向けた取り組みを見て行きたいと思います。

未払い、滞納のメカニズム

なぜ賃料の未払いや滞納が起きるのか考えたことがおありでしょうか。それはお店が儲からないからというだけではありません。飲食店側が運転資金の支払い先で優先順位付をしていることが一番大きなポイントです。ではその優先順位がどのように決められているのかひも解いてみましょう。

飲食店の主な支払い先です。

  • 人件費
  • 食材
  • お酒
  • 水光熱費
  • 家賃

さてこの中で支払期日を守らないとすぐに供給が止まってしまうものは何でしょうか。食材やお酒、ことによればおしぼりなどもそうですがすぐに取引が止まりお店が開けられなくなります。人件費なども同様です。人手不足と言われる昨今、ちょっとでも給料が遅配すれば別の飲食店に移って行ってしまうことでしょう。

水光熱費はどうでしょうか。早く止まる順番に電気、ガス、水の順番です。人が生きて行くために必要なものが最後まで残されるからです。とは言え額で言えばそれほど大きな金額ではありません。

最後に残った家賃はどうでしょうか。毎月まとまった額の支払いがある割に、契約書の支払期日を過ぎればお店が使えなくなるかと言えばそうではありません。逆に使えないことで売上がたたなくなり一層払えなくなるという悪循環を招きます。だからこそ大家さんは支払いを待ってしまうのです。そのことを見越してか、テナントである飲食店の支払う優先順位が後回しになって行くのです。これが未払い、滞納のメカニズムなのです。

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大家さん対応

一般的な賃貸借契約書には賃料の未払いについて次のようなことが書かれています。

  • 賃料の支払い期日
  • 遅れた場合の遅延損害金の額(%)
  • 一定期間以上滞納した場合は契約を解除する

これを杓子定規に運用している大家さん、管理会社がどれほどいらっしゃるでしょうか。もっと言えば、決められた月数以上に滞納してもまだ支払いを猶予するような大家さんの方が多いのではないでしょうか。まずここから改めて行く必要があります。

賃料の未払いは最初が肝心

最初から家賃を滞納しようと言う方はいません。月によっては、他の支払いとの兼ね合いでどちらかを優先しなければならない場合が生じます。仮にその時賃料が後回しにされた場合を考えて見ましょう。1日、2日遅れて賃料を振り込んだ際に大家さんや管理会社から何も連絡がなかったとしたらどのように受け取るでしょうか。間違いなく少々支払いが遅れても文句は言われないのだと思うはずです。これがエスカレートして未払いの常習犯になるのです。

ポイント:賃料の未払いは、1日でも遅れたら注意をする。最初が肝心。

支払が遅れる度に注意方法を変える

最初の内は口頭で期日を守って賃料を支払うよう伝えたとします。それが、期日より何日も遅れることがあったり、回数が増え始めた段階で口頭ではなく書面による催告をするように切り替えましょう。この書面による催告は大きな意味を後日持つようになります。

賃料支払方法を変更する

滞納や未払いの回数が増えてくると口頭での注意も書面による催告も大変です。早い段階で賃料の銀行引き落としを了解してもらいましょう。テナントにとっては引き落としの手数料がかかるので抵抗するかもしれませんが、遅延や滞納を引き落としたテナントの責任でもありますのでここは納得していただきましょう。

この銀行引き落としが賃料の遅延や滞納になぜ効果があるのかと言うと、引落しが遅れることで銀行に記録が残ることをテナント側が嫌うからです。いずれ事業を拡大したり運転資金の追加融資を頼む際にマイナス要素となるからです。大きな心理的プレッシャーになります。

家賃保証会社に加入させる

テナントに契約の途中から賃料の保証会社に加入してもらうことはハードルが高いので、新たな賃貸借契約を締結する際に保証会社に加入してもらうという方法があります。文字通り、大家さんに賃料を保証してくれるのですが、概ね3ヶ月程度です。知らない間に滞納が進み保証会社からの連絡を受けて滞納の事実を初めて知ったということもあります。

初期対応が遅れて事態が深刻にならないよう、未払いや滞納の回収方法を事前に確認する必要があります。

未払い賃料には時効があります

賃料の遅延や未払いを繰り返す人は、全額を払わず半分の額だけ振り込んでみたり、お金が出来た時にある分だけ不定期に入金してくる人がいます。その状態が続くとどの未払い金や滞納額がいつ支払われたのか分からなくなることが往々にしてあります。度重なる未払いや滞納について書面で催告する理由の一つがこの辺にあります。また、口頭だけで催告していても「5年」という時効は止められません。配達証明や内容証明という手段を使い催告をすることで時効を止めることが出来ます。これを時効の中断というのですが、最終的に裁判に持ち込む為の準備段階と考える方がよいでしょう。

ある不動産管理会社の方に賃料滞納に対する予防策はないのかお尋ねしたところ、滞納や未払いは始まって見ないとわからないので予防策はないと言います。ただ、ここでも初期対応が最も重要であることを強調されていました。次に、未払いや滞納に対して支払期日と支払金額を確約する書面を実際にお会いして頂くことを続けないと事態は時間と共に悪化すると話されていました。

不動産賃貸借をめぐる未払いや滞納は、請求する側と請求される側の距離が近いことも手心が加わりやすい状況を生み出しているのかもしれません。普段付き合いと取り立ての場面では割り切って対応することが大家さんに求められる重要なポイントなのです。

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