飲食店テナントの営業時間に対する大家さんの悩み

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飲食店で営業時間が問題となるケースでは以下の3つのパターンが多いのですが、いずれも悩ましい問題です。

  1. 店舗と同じ建物に住む大家さんからのクレーム
  2. 近隣住民からのクレーム
  3. 所轄の警察署からの指導

2、3の場合、大家さんにではなく、不動産を管理する管理会社(不動産会社)に苦情が持ち込まれることが多いのですが、1の場合であっても、大家さんが直接テナントへ苦情を言うのではなくやはり管理会社経由ということが大半でしょう。大家さん、テナントそれぞれの言い分を考えながら大家さんはどの様に対処すればよいのか今回は考えてみたいと思います。

飲食店テナントの営業時間に対する大家さんの悩み

冒頭に上げた3つのパターンがなぜ起きるのかそのメカニズムからはじめたいと思います。

そもそもこの事態が起きる素地はいつだったのかを考えると次のように整理できます。賃貸借契約時に事業計画書などで深夜の営業について事前確認はしていたのか、また賃貸借契約書や使用細則等で営業時間の規程をしていたのかという疑問がまず浮かびます。悪質なケースを除けば、あまり意識することなく普通に営業する中でクレームになっていったのではないかと考えられます。となれば、大家さん・管理会社の確認不足が根本にあるといえるでしょう。

契約期間途中で営業時間についての申し入れは、最初に取り決めが無い場合大家さんにとって不利な交渉となるかもしれません。しかし、大家さんご自身ばかりか近隣周辺から苦情が出る場合は話が違ってきます。これを放置すると警察に通報され、場合によっては迷惑条例違反としてテナントともども大家さんも罰則を受ける恐れがあります。管理会社、テナントとよく打ち合わせをして改善に向け努力しましょう。

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飲食店テナントが契約で定めた営業時間を守らない

賃貸借契約開始前に営業時間を定めなかったケースとは別に、契約書、使用細則等で予め営業時間を定めてあるにも拘わらずテナントが深夜営業を続ける場合はどの様に対処すべきなのでしょうか。

この場合、最悪契約解除、立退き明渡しを迫ることもできますので手順を踏んで対処する必要があります。

  • 口頭での注意
  • 書面による注意
  • 警告書の発送
  • 内容証明郵便での立退き勧告
  • 立退き明渡し訴訟

契約を守らないからと言ってすぐに立退き明渡し訴訟が起こせるわけではありません。手順と経過を記録した後、改善が見られないようであれば裁判に踏み切るというものです。大抵の場合途中で改善がみられるものです。また賃貸借契約の更新拒絶という方法でも効果はあります。

営業時間を守らないテナントの心理とは

2つの理由が考えられます。一つは飲食店を営業している時間が長ければ長いほど売上が上がる状況ではなかなか閉店しづらいというケースと、逆に思うように売上が伸びない為少しでも長く営業することで売上を伸ばしたいという理由です。つまり営業時間の短縮は死活問題になりかねない飲食店だからこそ違反が起きているといえます。

さてこの場合過去に扱ったケースでは以下のような折衷案で解決されたことがありました。

営業時間終了時以降新規のお客様の来店を禁ずる代わりに、先に入店されたお客様には多少の延長を認めるというもの。

深夜0時を過ぎたころから、酒中心のメニューから食事をメインにしたメニューに変更する。

なぜメニューを変更することで大家さんや管理会社の承諾がとれたのか次のチャプターで解説致します。

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深夜酒類提供飲食店営業届とは

まず、牛丼店やラーメン店など食事が中心でサイドメニューとしてお酒を出す場合は基本朝まで営業しても何の問題もありません。また、食事中心であれば深夜店内や軒先で騒がしくなることが少なくなります。逆にバーなどお酒を中心に朝まで営業する場合は届け出が必要となります。それが深夜酒類提供飲食店営業届と言われるものです。所轄の警察署にこの届出をしていないと深夜の営業は出来ないことになっています。つまり無許可営業です。もし、契約書に書いてある営業時間を無視して、尚且つ無許可で深夜営業をしていたとするならば明らかに信義誠実の精神に違反しています。契約解除も含め大家さんは強い態度で臨むべきでしょう。

営業時間を定めるメリットとは

あらためて契約書に営業時間を定めるメリットについて確認します。もし契約前に深夜営業できない物件だと知っていたとしたらそこで費用をかけて飲食店を開店するでしょうか。答えはNOです。逆にこの規定がないばかりに深夜営業が大家さんにバレないだろうと思うからこそトラブルに発展するのです。更に言えば、深夜営業を希望する場合は予め貸主の許可を得ること、所轄の警察署への届け出をすることを義務付けておけば完璧です。これを踏み越えてくるテナントはまずいません。

また飲食店として手持ちの不動産を貸す場合は、必ず不動産会社の仲介をしてもらうといいでしょう。これは、賃貸借契約の際に、仲介会社がテナントに対し、重要事項の説明といって、借主に不利になりそうな契約条項をまとめた書類を別途交付し説明をするからです。この説明事項に営業時間を含めてもらえば、後で聞いてなかったという言い訳はできないことになります。

まとめ:飲食店テナントの営業時間に対する大家さんの悩み

何よりも入口が肝心である事はお分かり頂けたと思います。まず契約書にハッキリと規定することが営業時間を遵守してもらう第一歩です。それでもテナントが営業時間を守らず苦情や不具合が出る場合は粛々と解決にあたらなければなりません。ここは馴染みの弁護士と連携しながらすすめるのがいいでしょう。その上で管理会社を窓口に事を進めることが解決の近道です。間違っても感情的にならないよう気を付けましょう。冷静に対処しなければ思わぬ上げ足を取られる結果になりかねません。実際に、営業時間内に怒鳴り込んでこられて営業妨害を受けたと主張したテナントがいました。

この営業時間の問題、テナント次第では一筋縄で解決しない問題であることをお忘れなきようお願い致します。

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