不動産業者さん向け テナント付き物件 の取扱方法

テナント付き物件 と聞いてもピンとこない方、ピンとくる方いるかと、
テナントとは不動産業者用語であり、その用語にも意味があります。
この記事では テナント付き物件 について深掘りをいたします。

テナント付き物件 不動産業者さん向け取扱方法

さて、今回のタイトルを見て二通りの解釈をする方に分かれると思います。

一つはオフィス系不動産業界で使用されている用語でいうテナント=賃借人を想像し、テナント付き物件といえば不動産の売買かと思われる方です。

さてもう一方は住宅系不動産業界で使用されている用語でいうテナント付きとは店舗物件を指します。

つまりテナント付き物件とは賃貸借の店舗物件を指すので。
同じ呼び名でこうも異なる不動産業界ですが最近あることに気づきました。

それは、テナント付き物件のことで問い合わせて来られる不動産会社の方々にある共通点があることです。
マンションやアパート、一戸建ての賃貸借や売買に関する経験や知識は豊富なのですが、店舗物件の取り扱いとなるとあまりやったことがないので正直言って面倒だというものです。

今回は、店舗の賃貸借としてのテナント付き物件の扱い方をお客様(現在の賃借人=解約を希望している方及びこれから飲食店舗を借りたいと探されている方)の立場に立ってここまでやってくれたら有難いという部分を説明したいと思います。

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 テナント付き物件:設備編

不動産の営業に欠かせないものは、住所、面積、賃貸条件ですが、マンションや一戸建など住むという同じ目的と違い、飲食店舗では借りる方それぞれの目的が異なっています。

中華なのかお蕎麦屋さんなのか、始めたい業種により探すべき目的物が異なることをまず理解してください。

きっと理解していると自負している不動産業者さんばかりだと思います。

テナントにとって重要な設備とは

では質問をかえます。中華料理店を始めるのに重要な設備はなにかお分かりですか、お蕎麦屋さんを始める為に重要な設備はなにかお分かりですか。答えはこうです。中華料理店を始めるにあたり一番重要なものといえば火力です。

つまりガスの引き込みが何号なのかご存知ですかということです。
同様にお蕎麦屋さんは水を大量に使用します。
お店に引き込まれている水道管の流量は把握していますかということになります。予めこれらを調べることが時間も手間も省くことになります。

この部分はあとの内見編で詳しくお話しますが、飲食店舗を扱うのであれば少なくともこの2点はおさえておきましょう。とは言えどこを見ればわかるのかというご意見もあろうかと思います。

ガスメーターのサイズが分からない場合は東京ガスに聞けば教えてくれますし、水の流量は水道はメーターを納めるメーターボックスの蓋に大きく書いてあります。

もう一つよく聞かれる質問では排気ダクトの有無です。屋上まで上がっているのか、壁から直接噴き出しているだけなのか調べておきましょう。

テナント付き物件:業種制限

テナント付き物件を扱われる方と一緒にお仕事をして一番残念に思うことが業種制限をハッキリされていない場合です。

これは何を意味しているのかと言うと、最初に大家さんと打ち合わせをしていないが為にお客様が焼肉店を開きたい、カレー店を開きたいと賃貸借の申込をいれたところで、「その業種はお断りします」という返事が返ってきた場合です。

お借りしたいと申込んだ方も、その情報を取り扱った不動産業者ももっと言えばその情報を大家さんから委託された不動産業者もすべてが無駄な時間を浪費することになるからです。これは先程の設備も同様の事が言えます。

大家さんと最初に重飲食(中華、焼肉、カレー等)はお断りをしましょうと決めていれば、設備容量が最初から分かっていれば検討案件にならなかった訳です。

テナントの業種制限はするべきか?

もっとも、最初から細かく制限をし過ぎると逆に検討をされるお客様が少なくなり空室期間が長くなるリスクもあります。本当にお断りしたい内容、例えば臭いなのか煙なのかを明記し、設備等で対応できるのであれば応相談と表記すべきなのです。

大家さん側にも一つアドバイスがあります。最近NG業種を別の呼び名で申し込んでこられる方がいらっしゃいます。

そのせいで入居後にトラブルになると言うものです。例えば、カレーはお断りと言っている物件にエスニック料理をやりますとかアジアン料理をやりますと申込んでこられます。扱いが少ないとだまされる可能性があります。

実は名前は異なれどもカレー店そのものという場合がほとんどです。必ず予定しているメニューを申込書と同時に提出してもらいましょう。

テナント付き物件:物件内覧編

募集を開始すると実際に物件を見たいと言うお客様が現れます。

たまにしか来られないと言うのであればいくらでも対応は出来ますが、募集した物件の立地がよかったり、賃料にお値打ち感があるようだと何件も見せて欲しいとアポイントの電話が入ることがあります。

この場合お客様の都合に合わせていると他の仕事が出来なくなるばかりか、仕事の手を休めて対応してくれる現賃借人さんにも迷惑が掛かります。

営業中の居抜き店舗での内覧アイディア

解決策としては、日にちと時間を決めて一斉に見て頂く段取りにしましょう。これには別の効果があります。他の検討客がいることで競争原理が働き複数の申込が入りやすくなります。他の見学者を見て、いい物件なんだと自信を持つこととなり、オークションの様に競ってでも自分が勝ちたいと思う心理です。

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テナント付き物件:契約編

ご自身が住宅系の不動産しか扱わない為、テナント付き物件なのに住宅用の賃貸借契約書を強引に使う業者さんがおられます。これはなにかトラブルになった時に皆さんに迷惑が掛かります。ここでは必ず押さえておきたいポイントを4つご紹介します。

  • 解約時の引き渡し状態の規程
  • 営業業種と営業時間の規程
  • ゴミ扱いの規程
  • 保険の指定

最低でもこの4つを決めて契約書に盛り込んでおかないと深刻なトラブルになる可能性があります。

解約時の引き渡し状態の規程

最初からお店を辞める時の話かと怒られそうですが、これが決まってないので借りた方も貸した方も不満が残る結果となります。床、壁、天井を残しすべて撤去なのか、状態が良ければ居抜きでも良いのか必ず契約書に書いておかれることをお薦めします。

営業業種と営業時間

これを書いておかないと、当初約束した業種で上手くいかないのでNG業種を始めるかもしれません。営業時間の規程がないばかりに近隣からクレームになり責められるのは大家さんとなりかねません。すぐに解決しづらい問題であり最悪裁判に発展します。

ゴミの扱い

ここも勝手にゴミを出さしてしまうとカラスの餌食となり近隣からクレームになります。必ず引き取り業者と契約することを条件として書き加えましょう。

保険の指定

一番お金に関わることなのにほとんどの契約書で抜け落ちている部分です。火災保険は借家人の財産しか保証しません。大家さんが加入すればよいと言うものではなく、借家人に大家さんの財産を火災、爆発から守り、第三者までも補償する保険に入って頂くべきです。

その保険とは借家人賠償責任保険です。通常の火災保険に特約を付けるのですが、補償金額如何では全焼した店舗を建て直すことも可能です。必ず保険を加入義務にしましょう。

最後に、テナント付き物件つまり飲食店舗はトラブルが多いと思い込んでいる業界の方が多くおられます。

それはまったくの勘違いで、最初に予想されるトラブルの対応について貸す側、借りる側、それを仲介する不動産会社がよく打合せをしていないからにほかなりません。

つまり事が起こってから協議しますから利害関係が絡みもめるのです。これが最初に対処の仕方が決まっていて明文化されていればまずトラブルにはなりません。今回の店サポの記事を入口に一歩踏み込んだ契約の作成をお薦めします。

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まとめ:不動産業者さん向け テナント付き物件 の取扱方法

いかがでしたか「不動産業者さん向け テナント付き物件 の取扱方法」

マンションはオフィスなど空間を貸すのではなく、付随する設備(造作)や業種によって取扱対応がさまざまです。

ここは割り切って テナント付き物件として居抜き店舗の取引が発生したら
専門業者に相談した方が手っ取り早くそしてオーナーさんも喜ばれることでしょうね。

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