飲食店 店舗撤退時の解約明渡しは原状回復するか居抜きにするか

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飲食店を閉店する際の手続きで一番重要なのが、どの状態で物件を引き渡すのかという選択です。お店を辞める決断をして急いで大家さんか管理をしている不動産会社を訪ねるのは得策ではありません。今回は、事前に学習をして作戦を立てた上で賃貸借契約の解約を申し出ることがなぜ必要なのかを見て行きたいと思います。

一口に撤退、解約と言っても、契約書通りに原状回復工事を行う閉店と飲食店の内装や設備などを残したまま閉店する居抜きと呼ばれる手法の二つがあります。今回は双方のメリットについて考えます。

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店舗の撤退時賃貸借契約の解約はどうする

飲食店に限らず手続きは面倒なものです。何の知識もなくただ解約しますと大家さんや管理会社に出向いた方のほとんどが落胆することになると思います。

賃貸借契約書読み返すと思い出すのが、契約期間満了に伴う解約以外の解約手続きでは、解約予告期間の存在があるからです。これは、解約を申し出てから一定の期間は家賃を支払わなければならないと規定しています。その期間とは契約により様々ですが、住居系の解約予告期間が概ね1ヶ月間なのに対し飲食店などの事業系は3ヶ月から8ヶ月間と長めに定められています。実際、今月いっぱいで辞めますと言いに行っても、あと数ヶ月間は家賃を払ってくださいといわれて愕然としたというのがその最たる原因です。

また、原状回復義務の条項が日本の賃貸借契約書には必ず入っており、大金をかけて作ったお店を工事する前の状態(スケルトン状態)に戻す工事をしてくださいといわれます。

当然ですが、この工事の費用は借りた方の負担です。小さな店舗でも100万円程かかることもありバカになりません。

この二つを聞いただけでも解約の怖さが伝わってきます。だからこそちゃんと予習をする必要があるのです。

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店舗の撤退で二つの解約方法がある

冒頭で書きましたように撤退、解約には二つの選択があります。一つは契約書に書かれている通りに粛々と進めるやり方。もう一つは原状回復工事はせずにお店を明け渡す居抜きと呼ばれるやり方です。それぞれのメリットを書く前に重要なポイントが一つあります。

もし居抜きで解約を希望される場合には、大家さんか管理を委託されている不動産会社の承諾が必要になります。仮に居抜きで解約を希望しますとお願いしても断られることもありますので確認をせずに居抜きを前提に解約をお考えにならないよう注意が必要です。

①契約書通りの閉店

一番のメリットは管理会社などにすべてを任せることができる点です。例えばどのようなケースか実際にあったのが、

  • ご自身が急な病になり入院しなければならなくなった
  • 離れて暮らす親族の介護が必要となりお店に立つことが出来なくなった

など突然にお店にたてなくなる事情が起こった場合です。

もうすこし詳細に見てみましょう。

物理的にお店がある場所を離れなければならない事態ですから、取引先や卸しの会社のほとんどがインターネットか電話での手配になります。その際お店の鍵を管理会社に預けておけば業者の出入りがある場合の対応をしてくれることでしょう。また、原状回復工事の見積から清算まですべてを手配してくれます。支払い清算についても、入居の際に大家さんに預けた敷金を使い相殺することで支払いの一部または全額をまかなうことが可能です。手元にまとまったお金が無くても大丈夫です。最後に残った差額が指定の口座に振り込まれてきます。こういう場合、大家さんから管理を委託されている不動産会社をうまく活用したいものです。

②居抜きで閉店

居抜きで明け渡すことで大家さんから承諾が得られた前提で話を進めます。

居抜きでの閉店では大きなメリットの一つが、原状回復工事費がかからないことだと申しあげました。さらに、閉店前にお店を居抜きで引き継ぎたいと言う方が現れれば、解約予告期間を待たずに次の方に引き継ぐことも可能です。

この時点でダブルのメリットがあります。さらに上手くいけば居抜きの店舗を売却することも可能です。ただ、駅からの立地や階数、お店の規模により評価が異なりますので全部が全部売れるとは限りません。最近では飲食店を専門に居抜き物件の仲介や買取を行う不動産会社が増えてきましたので相談してみるとよいでしょう。

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店舗の撤退で解約予告を出す前に

居抜きの場合、大家さんの了解を得た上で解約予告を出さずにお店を引き継いでくれる方を探すのが頭のいいやり方と言えます。というのも解約届を出してしまうと予告期間が確定する可能性があります。途中で解約したくても予告期間分の家賃は払ってくださいと言われかねません。

これに対し次の方が見つかり引き継ぐ日が決まると契約の切替となりますので、日程に縛られることなく切り替えが出来ます。また、もし次の方を見つけるのに時間がかかっても解約日を意識することがありません。この場合、優先順位は居抜きで引き継ぐ、居抜きで売却が第一順位で閉店はその条件が整ってからということになるのです。

飲食店 店舗撤退時まとめ

今回は閉店の事情によりどちらを選択するのがよいのか考えてみました。閉店まで比較的余裕があり、手元に残るお金を増やしたいのであれば条件はつくものの迷わず居抜きを選択すべきです。どうしても火急な事情で手続きがとりずらい方には手元に残るお金はグッと減りますが管理会社をうまく使っての手続きが得策です。もちろんですが、どちらも異なるリスクも存在します。そのリスクについては改めて考えたいと思います。

【保存版】 飲食店舗閉店の実務 ~ 届出 と 手続き ~

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