飲食店 居抜き店舗を高く売る5つのポイント

飲食店 居抜き店舗を高く売る5つのポイント

最近飲食店舗を開業する時に主流になりつつある居抜き店舗。これまで多くの取引がなされてきました。なかには500万円を超える高価な居抜き店舗からほぼ無償で取引されるものまで立地や状態、閉店に至る事情によりその値付けはさまざまです。そのせいか居抜き店舗の売買価格について分らないことが多いと言われるのですが、いくつかの取引から見えてきた価格が上がるポイント、逆に知らなかったばかりに値段が下がってしまうポイントなどいくつかのケースを参考にしながら検証してみたいと思います。

1.立地による価格変動

状態や営業年数を問わず高額で取引される居抜き店舗物件が存在します。分かりやすく言うと造作があっても無くても誰もが欲しがる立地がそれです。その場合飲食店の居抜き物件であっても、コンビニエンスストア、ドラッグストア、調剤薬局などもその場所をおさえようと参戦してきます。こうなると個人で手が出ない程値段がつり上がってしまうことがあります。

逆の言い方をすると、大手のチェーン店が大家さんや管理会社に直に交渉をして(賃料をこれまでより多く払うという交渉)1円の値段がつかないばかりか原状回復工事を求められるケースもあります。この場合交渉期間は短く、価格も欲張り過ぎないことが高く売り抜けるコツです。

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2.面積による価格変動

一般的に大手と呼ばれる飲食店チェーンは40席以上レイアウト出来ない物件は敬遠します。概ね25坪がその分岐点と言われています。逆に都内で25坪を超える飲食店物件は賃貸借契約、造作価格など取得価格が高くなる傾向にあります。

つまり10坪前後から20坪ぐらいまでの飲食店舗居抜き物件は個人で手が出しやすい物件で、25坪を超えたあたりから法人需要の物件と考えることが出来ます。

もし25坪を超える居抜き物件で駅前立地であるならラーメンチェーン店などは一千万に迫る価格をつけることもあります。これにはカラクリがあって、すべて壊すのであっても内装工事代として資産計上しますので、高額の造作代は何年にも渡り売上利益から差し引くことが出来るからです。その代り賃料を出来るだけ抑えて借りたいと考えています。それゆえ大家さんや管理会社と賃料交渉をさせて欲しいと言い出すことも珍しくありません。

3.造作、設備の使用年数による価格変動

立地の要素を除くならば、飲食店を居抜きで買う人は出来るだけ綺麗で、設備や厨房機器などあまり年数がたっていない方がいいと考えるものです。個人が購入しやすい10坪~20坪程の飲食店舗居抜き物件の場合、オープンから10年以内で設備や厨房機器に不具合が無いケースなどは一般的に100万円程の値段がつきます。ここに使用期間が短く新しいという要素が加わるとプラス50万円から100万円程の価格が上乗せされることもあります。もしそれ以上の価格を望むのであれば、人通りや駅からの要素がプラス要因とならないか考えてみましょう。

4.業種制限による価格変動

立地が良くても業種に制限のある場合は値段がつかない可能性があります。例えば重飲食と呼ばれる焼肉、中華、カレーなどのエスニック、天ぷらなど強い火力と油交じりの煙、そして強い臭いを放つ業種のことです。これらの業種が出店できないとなると出せる業態が限られる分出店希望者も限られてきます。ある程度立地に見合った金額で売却を希望するのであれば、腰を据えてある程度の募集期間を見込んでおかなければ高く売ることはできません。

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5.設備による価格変動

電気や空調が備わっているのは飲食店舗では当たり前ですが、一つだけあるのとないので価格を左右するものがあります。それは屋外に設置されたダクトです。都心の飲食店密集地では調理をした煙を排気ファンで吸い出してそのまま外に噴き出していることが多いのですが、重飲食不可の物件でも稀に屋上までダクトを立ち上げることで許可されることがあります。このダクトがあれば、近隣からの苦情を心配することもなく営業できますから余計なトラブルを心配することもありません。また、ダクトは足場を掛けて設置するもので見た目以上にお金がかかる設備工事です。つまり、買い手の業種が広がる分ダクトがあることにより買取希望される方が増える分高目の価格設定が可能となります。

逆に値段を下げる要素があります

  • 床、ダクト、グリストラップなどの汚濁がひどい
  • 厨房機器に不具合もしくは壊れているものがある
  • 空調など設備に不具合もしくは壊れているものがある
  • リースの残債が残っているものがあり売買価格で清算できない
  • 部屋型が悪く席数がとれていない
  • 看板の掲出場所が極端に狭い
  • 営業時間の制限がある

よくあるものを列挙しましたが、他にもびっくりするような制限がある店舗物件があり最初に聞いていれば検討すらしない物件もあります。

さて、汚れがひどいなど第一印象が悪い飲食店舗はそれだけで大きな損を出していると言えます。逆にいえば少々の不具合があっても店内、厨房共に磨き込まれて清潔さが保たれている物件はあまり価格交渉が入ることなく売れて行きます。

厨房機器や空調などの設備機器の不具合は居抜き物件の売買価格に大きな影響を与えます。修理代やリプレース代でお金がかかる分値引き交渉が入るからです。また、空調設備など高額の修理代がかかるケースなどは造作に値段がつかないこともあります。長年営業を続けて来られた飲食店にありがちな修理費用が出せないのでお店を手放すという時などこのケースになります。

意外と多いのが部屋型が悪く席数が取れないケースです。10坪程のお店ではなかなか数を増やす工夫というのは大変ですが、オーニングという折り畳みの庇を出して外に席を作ったり、入口付近の壁を撤去してオープンテラス風に改造するなど予め大家さんから了承を得た状態で売りに出せば少々売値が高くても買い手はつきます。

飲食店舗を居抜きで閉店される場合、次の引継ぎ手を探すのに長く時間をかける方はまずいません。だからこそ皆さん時間の無い中で交渉を進めることになります。時間が無い分不具合の修理や突然店内を綺麗にする余裕はありません。折角の物件も希望価格から値下げ交渉が入る可能性が高くなります。結局普段から「早期修繕」、「日々清掃」と言った基本が守られていることが飲食店舗を居抜きで高く売るコツといえるでしょう。売却を前提に清掃や修理を行うと言うのではなく繁盛店がそうであるようにルーティーンとして毎日の作業に組み入れてみてはいかがでしょうか。まさに一石二鳥の成果が得られます。

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