飲食店舗 内装・設備工事の見積はテナントまかせでいいのか

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大型のオフィスビルを賃借した場合や大型のショッピングセンターの一角を賃借する場合などは、内装や設備工事の施工にあたっては指定業者といって貸主つまり大家さんの指定する業者を使わなければならないことがあります。大抵は入居する際の契約書にその旨が書かれています。小型の店舗を飲食店としてお借りする際も工事内容によっては大家さんの指定業者を使うよう指示がある場合があります。ただ、大型ビルなどと違いそのあたりの取り決めが明文化されていないことが多く借主であるテナントとして戸惑いを覚えることでしょう。

今回は大家さんの指定になる工事の基準と大家さんが工事許可を出す場合やご自身で発注をする場合、どのような考え方で望めばいいのかその考え方を整理したいと思います。

どのような場合に指定業者にすべきなのか

賃貸借物件の工事は3つに区分けされています。

  1. 大家さんの費用でかつ大家さんの業者で行う工事 = A工事
  2. テナントの費用負担で大家さんの業者で行う工事 = B工事
  3. テナントの費用負担でテナントの業者で行う工事 = C工事

さてそれぞれどのような工事が該当するのか簡単に見てみましょう。

知らないと損する飲食店舗 内装工事 見積書の見方

A工事

壁や天井からの雨漏れやキューピクルなど配電盤までの電気設備、ガスや水道工事の内、専用室の立上り(プラグ止め)前までの工事など、もともとある設備、大家さんお財産としての設備に関わる工事を言います。

B工事

ガス管や水道管など本来大家さんのA工事区分であるもののうち、テナントの都合により容量アップをする工事などを指します。テナントの要望ですから費用はテナント負担というのは分ります。ではなぜ大家さんの業者指定になるのでしょうか。

これには建物を所有する大家さんと工事業者との関係がカギとなります。工事を申し出たテナントはいずれ退去することとなります。仮にテナントが連れて来た一見の工事業者が手抜き工事をした場合後で取り返しのつかない事故に発展しかねません。長く建物の価値を守る為工事保証がつけられる馴染みの工事業者の方が安心だからという理由です。

C工事

内装工事などの建築工事、電気・空調などの設備工事など、テナントが自らレイアウトを行い行う工事で、完成後はテナントの財産となる部分の工事をいいます。だからと言って退去時に原状回復工事もテナントが勝手に発注して良いのかと言うと別の話になります。その件は後程説明します。

内装・設備工事の見積はテナントまかせでいいのか

A工事やB工事の場合でも、例えばC工事業者がついでにやりますというものがあります。大家さんも面倒なので一緒でお願いしますというケースがあろうかと思います。長い目で言えばこれは避けた方が無難です。仮に手抜き工事でなかったとしても安い部材を使用していたり本来のルートを外れてショートカットしてしまったり、勝手にスリーブが開けられていたりと、隠れてしまう部分がほとんどですから問題が長年発覚せずに温存されてしまうことがあります。こうなると後で手を入れようとしても配線の位置が分からなくなってしまうことや、雨水や漏水の原因を作ってしまうこととなるのです。

また費用の按分の上でも公平さを欠くこともあり、大家さんが必要以上に負担することもあります。ここは大家さんが御自身で見積もりをとり、発注をしましょう。

飲食店舗 内装工事が高くつくのには理由があった

その他の見積でもテナントまかせでいいのか

前段では、主に工事に関する考え方を説明いたしました。次に考えるのはトラブルが起きた際の見積・改善工事関係です。

飲食店に限らず、事業用の店舗はトラブルが付きものです。それが、経年劣化による大家さん負担なのか、テナントが工事をしたことにより引き起こされたものなのか調査をしてみないと分からないことがあります。また、ネズミなどの害獣被害などの場合その侵入経路によって大家さんとテナントのちらが費用を負担すべきかが分かれてくる場合があります。

実 例 ①

地下にある飲食店から天井を貫通している排水管より水漏れが起きているとクレームが出ました。水漏れと言っても不定期で毎日ではなかったので大家さんは一旦様子を見る判断をしたのですが、水漏れの心配な地下のテナントは独自に調査を依頼しました。その結果排水管(この場合大家さんの所有物)が原因という調査報告が上がってきました。その結果を見た大家さんは御自身でも調査をしたところ、1階の飲食店のトイレの雑排水管の工事不具合で一部染み出していることが分かり1階テナントの負担で大家さんの工事業者が施工をした事例がありました。

実 例 ②

ネズミの浸入によりケーブルがかじられ冷凍冷蔵庫が停電してしまい食材がダメになった被害が発生しました。当初テナントが業者に調査を依頼したところ建物のクラックから侵入したとの調査結果でした。ただ、あまりに補修工事の額が大きかったので今度は大家さんが再調査をしたところ、建物の外壁に沿って置いてあるテナント所有の大型ストッカーとの隙間に雨水がたまりその腐食部分から侵入したのではないかとの結果が出たのです。

往々にしてクレームがおこり、調査となるとお金がかかる分大家さんの腰が引けてしまうことが多いのですが、2件の事例を見るまでもなく2度手間ということがほとんどです。何故なら、テナントが見積を手配した業者は当然テナントよりのコメントを作成するからです。

一つ提案です。調査はあくまでも大家さんの手配とコストで行い、テナントに非があった場合は調査費も含め工事費もB工事で行うよう契約書に盛り込んでおきましょう。

原状回復工事の見積・施行について

原状回復工事の対象は先程書きましたようにテナントの所有区分です。その理屈で言えばA工事いいのではとの理屈ですが、撤退をするテナントとして工事代を1円でも安く済ませたいと考えるものです。見えないところや防水層のはつり工事など適当に済ませてしまいます。そればかりか躯体やスラブ(床)などに穴が開いたたままなど、次のテナントに貸せる状態に戻らないこともあります。原状とは何かを議論するよりも、最初から契約書に明記するか、見積を提示しB工事としてやって頂くよう説得することをお薦めします。

大家さんにとって大切な財産である賃貸物件。出来るだけ長持ちをさせ途中のトラブルを無くしたいと願うものです。それには、いつも決まった施工業者を利用することで、施工やトラブルのアーカイブ(記録)が蓄積されてゆき何か問題があってもすぐに対策が立てられます。そういう意味でも見積、施工は大家さん主導で行った方が安心です。

契約知っ得 【 原状回復 義務 】

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