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飲食店の居抜き物件を改装する場合はいくつかの注意すべきポイントがあります。古くなった内装をどこまで新しくするのか 、設備の場合何を基準に優先順位を決めるのかなど悩みどころ満載です。
看板や外装などアイデアはあるけれど誰に頼めばイメージ通りの仕上がりになるのか、それ以上にどれほどお金がかかるのか見当もつきません。
考えたあげく、ともかく安くやってくれる 内装業者さんてどこかにいないかなと一度は考えるものです。
誰しも似たような悩みを抱えながら開店に向け突き進むのですが、メニューのことや食材の仕入れのことに気を取られて、結局内装は不動産会社や内装業者に任せてしまったという話もまたよく耳にします。
今回は、内装業者さん達が居抜き店舗の改装を請け負う場合、なにを優先しどこから手を付けるのか紐解きながら安く仕上がる方法を考えてみたいと思います。
Contents
１．予算を明確に決める
どんなにやりたいことが明確でも、開店までの資金計画をたて、その中で改装工事に使える金額を決めることが最大のポイントです。あれもこれもと欲張るとすぐに予算オーバーとなります。
内装工事業者に、若干の余裕をもたせた金額をみせつつ「これ以上は出せません」と最初にハッキリ伝えることが成功へのスタートです。
工事業者さんもそこがハッキリしないと何を薦めてよいのか迷うと言います。打ち合わせのスタートはまず予算からと覚えておいてください。
２．工事の優先順位を決める
居抜き店舗であれば、給排水設備やダクト、シンクなど厨房設備が一式残っているものです。前の店舗と同じような業態であればそれほど悩むことはありませんが、すし屋さんをラーメン店にするとかラーメン店を居酒屋にするだとか大幅に業種変更をする場合、厨房内の改造が必須となってきます。
つまり、内装工事の打合せにさいし飲食店として料理が出せる環境作りが当然最優先だということです。
この点は間違いなく 居抜き物件を選ぶうえで大きなポイントだと言えます。なぜなら下手をするとここで予算を使い果たしかねませんから。
次に優先順位が高いのは看板です。前のお店と同じと言う訳にはいきません。ここはお店の顔となりますのでしっかり予算を見てください。
その後でようやく店内の模様替えとなるのですが、ともかく壁面のリフレッシュ工事という前に次の事を一考下さい。
- 壁にクロスを張る予定だがペイント仕上げはどうか検討する
- フレスコ画張りに絵を描くのはどうか
- メニューを壁に書い（黒板や短冊）て見せる
工夫次第で低予算で乗り切れる部分です。
この優先順位を決めるのは施主であるあなた自身です。ここで内装業者の提案を丸のみしたり優柔不断になると高い出費をすることになりかねません。しっかりとイメージと決断力を持って進めてください。
３．内容により金額にメリハリをつける
限られた予算の大まかな優先順位が付いたら今度はメリハリをつけましょう。つまり、お金をかけていくところと悪く言えば最低限の金額で安く乗り切る場所を決めるということです。
例えば、お客様から見えない厨房はともかく再利用をして工夫することで安くしようと決めるだとか、逆に入り口周りはお金をかけると決めてスポットライトやオーニング（巻き取り式の庇）など少しおしゃれにするといったことです。
全体にまんべんなくお金をかけるよりも低予算ながら必ず見せたいところが生きてきます。ここもイメージと決断力を持って検討してみて下さい。
４．工事を数回に分けて施工する
一度で頑張って工事が済むに越したことはないのですが、事情により優先度が高いところを先にやった結果お金が足らなくなることが往々にしてあります。
焦って資金調達に走るよりも、お客様（売上）が安定し、運転資金に余裕が出始める6ヶ月後～1年後ぐらいに改めて行う決断も一つの考え方です。
例えば、トイレの便座を最新の自動洗浄型に交換するだとか、厨房のコンロ回りのアルミパネルやダクトフードなどを新しいものに交換するだとか、力の強い有圧扇に変えるだとか欲張ればいくらでも出てきます。
これらは、既にあるものを欲を言えば変えたい類の工事です。順番に計画的に内装工事を行えばお店は常に清潔な状態を保ち、お客様も気が付いてくれることでしょう。飲食店運営の上でいいモチベーションになること間違いありません。
また、工事業者も半年後にも工事がもらえるとなれば最初の工事から手を抜くようなことはしません。仕事欲しさに値引きも頑張ってくれるというものです。
５．目に見えないコスト削減が重要
「工事日程」と「厨房機器の入れ替えスケジュール」
意外と忘れられがちなのが、工事、搬入、設置のスケジュール管理です。前店舗から引き継いだ厨房機器をそのまま使う、レイアウトを変更する、新しいものと入れ替える等々なにをやるにしても実施スケジュールの検討、管理が重要です。
例えば、お寿司屋さんからラーメン店への変更工事では、当然茹麺機が必要になります。ガス管の位置や蛇口の位置なども変更となります。というより新設が必要となってくるはずです。
ここで工事と機器の設置のタイミングがずれると貴重な期間が何もできずに無駄になる可能性があります。つまり家賃を払っているのに何も行われていない状態が生まれることを意味します。
また、重い厨房機器が入る日は人の数がそろっていた方が断然作業は早く進みます。結果最短の工期でオープンできれば無駄な家賃の削減が出来ますので結果利益アップに直結と言う訳です。
～まとめ～
今回お話した、飲食店の居抜き店舗の改装工事をやすくあげる５つのポイントは、なにも内装のプロでなくても十分実行できるものばかりです。
ただ、とっかかりがわからないと考え方が思い浮かばない点でもあります。仮に、今一つ理解が深まっていなくとも、この５つのポイントを内装業者の選定をする場面で意見を聞くだけでも相手は下手なアプローチをしてこなくなるでしょう。
