【プロが解説】賃貸物件で飲食店居抜き店舗の家賃はこうして決まる

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一物五価と言われる不動産価格。この値付けをしているのは政府や税務署など様々です。

例えば、毎年日本で一番地価が高い場所ということで銀座の鳩居堂前がテレビに映し出されます。かと思えば同じ銀座でも日本一は明治屋の前だとの報道もあります。一体どっちが正解なのでしょうか？

タネ明かしはこうです。毎年９月に各都道府県から発表される「基準地価」と呼ばれる調査では銀座５丁目にある明治屋銀座ビルが全国のトップで、坪当たり１億3,000万円超となっています。これに対し、毎年１月１日に発表される「公示価格」では同じ銀座でも４丁目の山野楽器銀座本店がトップです。こちらは国土交通省の発表となりなす。

このほかにも土地の相続税を決める「路線価格」、固定資産税を決める為の「課税標準額」、そして最後は「時価」となり、合計五価と呼ばれる所以なのです。

さて、この不動産価格により左右される価格がもう一つあります。「賃貸借価格（家賃）」です。経験則からいっても土地の価格が高いほど家賃も高くなると思われるでしょう。

この家賃、土地の値段が近隣相場で決まるのに対しその設定プロセスがどのようになっているのかこれまであまり語られてきませんでした。

今回は、飲食店など賃貸の店舗不動産ことに飲食店居抜き店舗の家賃がどのようなメカニズムで決まっているのか詳細に解説します。

Contents

飲食店居抜き店舗　家賃が決まる大きな２つの枠組み

マンション・オフィス・店舗など多くの賃貸物件の賃料も土地同様近隣相場により決定されています。

マンションを例にとってみると、広さ、築年数が似かよって物件がいくらで貸し出されているかを参考にして、駅からの距離やグレード感を加味して近隣家賃にプラスしたり、マイナスしたりするのです。

この手法は、募集する数が多いマンションやアパートなど不動産賃貸物件が比較サイトでオープンに見られることで、相場が分かりやすく形成されています。結果、相場からかけ離れた物件は決まりづらくなる理由から高い値段をつけにくくなります。

これに対し、再開発や新たに土地を買ってマンションやオフィスビルを建てたりする場合は状況がことなってきます。土地代や建築費に見合う賃料を稼がなければ投資に値しないからです。

もう一つが土地投資から見た枠組みです。

例えば10億円で土地、建物を手に入れる際に、年間期待賃料が１億円であれば十分採算に乗りますが、3､000万円しか入らない場合は投資をしないでしょう。

なぜなら利回りが前者の10%に対し後者は3%にしかなりません。このような判断を「収益還元法」と呼び投資額が大きなプロジェクトで用いられます。その際、投資額に見合う賃料を稼ぎ出すにはどうしたらよいのかにデベロッパーは頭を使うのです。

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飲食店居抜き物件ならではの価格決定要因

ここまで見て来た賃貸不動産と飲食店居抜き物件となにが違うのかと思われることでしょう。本来同じプロセスで賃料価格が決まるはずなのですが、以下の３つの要因が価格の異なる判断基準となっています。

賃貸の飲食店居抜き物件の供給数が圧倒的に少ない
賃貸の飲食店居抜き物件マーケットがオープンになっていない
賃貸の飲食店居抜き物件は立地で大きく家賃が変動する（駅からの距離・接道条件等）

以下で詳しく検証します。

賃貸の飲食店居抜き物件の供給数が圧倒的に少ない

マンションやオフィスは高層化して大量供給することが出来ます。これに比べ店舗は１階か地下、上階もせいぜい３階ぐらいまでです。また、マンションやオフィスと違いどこに作っても良いというものではなく、駅前や人が回遊する便利の良い場所に限られます。結果、既存店が閉店しない限り店舗不動産物件はマーケットに出てこないのです。これが「圧倒的に少ない」と表現した根拠です。

賃貸の飲食店居抜き物件マーケットはオープンになっていない

出回る飲食店居抜き物件情報の数に限り、比較サイトなどでは数も少ないので価格競争にさらされるということはありません。

本業の不動産会社でさえ比較する店舗不動産がないため家賃をいくらにして良いのか困ってしまうというのが実態です。

いきおい、大家さんから預かった不動産だけに早く決めて差し上げたい、あわせて仲介手数料も欲しいということで今まで貸していた価格で募集しようと安易な値付けになりがちなのです。

その結果、隣あう飲食店舗区画でも大家さん、不動産会社が違えば、同じ広さであっても家賃に数万円から数十万円の開きが生まれます。実はこの事実に気付いている人が少ないのもこの不動産の特徴です。

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賃貸の飲食店居抜き物件　立地で大きく家賃が変動する

銀座や渋谷などごく限られたエリアは別として、いわゆる表通りと一本入った通りでは家賃に大きな差が生まれます。同じ建物でも店舗に入る扉の位置が違うだけで半値近く値段が下がることもあります。

どちらかと言えば収益還元法に近い発想です。人通りが多い側であれば売り上げが増えるから家賃を高く設定し、人通りが少ない側は人目につきづらく売上がたたないのでその分家賃を下げて借りてもらおうというのです。郊外へ行くほどその落差は大きいように思います。

飲食店居抜き物件の家賃、もう一つの決定要因

飲食店舗居抜き物件の家賃が決まるもう一つの要因にその内装や厨房機器、空調と言った設備を売る（買う）売買費用があげられます。本来、この売買費用は一般的には店舗付属資産や造作費の名目で物の対価として売買が行われています。実際には、その場所で飲食店を営む権利の対価としての色合いが濃いのが実状です。

それはなぜか、これまで書いてきた物件の出現数やその流通の不透明さに起因しています。

不動産は情報がオープンになっているからこそ、その情報を早くつかんだ人が有利なものです。しかし、物件の出現数が少ない飲食店居抜き物件は、人気の場所ほど売買の価格設定が高くなりがちです。同様に家賃もスケルトンに比べ格段に高く設定されるようになってきました。

つまり、情報を早くつかんだ人より、お金を多く出せる人に有利な環境となっています。その結果、コストがかさみいい場所で飲食店が長続きしないという本末転倒な事態を生み出しているのです。