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飲食店物件を借りる際には賃貸借契約を結びます。どうしても月々の賃料や敷金の額に意識が行きがちです。契約後は、一般的な契約期間２年か３年に一度の更新契約時以外はあまり契約書の存在を気にすることもないでしょう。
ところがいざ解約となると事態が一変します。改めて契約書を読み返してこんなことが書いてあったのかと気づく点がいくつもあるはずです。
契約時や普段でも気にすることのない賃貸借契約書。実はそこに書かれている通りに閉店をした場合いったいいくらくらいの費用がかかるのか確認してみます。
Contents
飲食店の契約（解約予告・原状回復工事・敷金償却）
大きく３つのポイントがあります。
- 解約予告期間
- 原状回復工事
- 敷金（保証金）償却
解約予告期間
解約予告期間から見て行きましょう。飲食店の賃貸借契約が普通借家契約であれば２年ないし３年という期間を定めての契約がほとんどです。この期間は貸します借りますと約束をした訳ですから借りた方は本来その期間家賃を払わなければなりません。
これを借りた側の都合で期間途中に解約をしなければならなくなった場合、残った期間の賃料は免除する代わりに一定期間は賃料を払いなさいという特約事項が一般的に言う中途解約特約つまり「解約予告期間」と呼ばれているものなのです。
飲食店など事業用に供される不動産の解約予告期間は短いもので「２ヶ月」長いもので「８ヶ月」前に解約する旨の通知を書面でしなさいと書いてあります。
解約予告が長いものでも救済措置が書かれている契約も多く存在します。例えば、「次のテナントが決まり、賃料が発生した時点で前契約者の賃料を打ち切る」というものです。
逆に、次のテナントが入居するしないに拘わらず解約予告期間に相当する家賃は全額払いなさいと書いてあるケースがあります。居抜きで次の方にお店を引き継ぐ場合、契約期間の切替となる関係で解約予告期間は関係なくなりますが、契約書通りに解約予告期間に相当する賃料を支払うとなると最大８ヶ月もの支払いが発生することになります。
お解りですね、契約前に解約予告時の確認は必須です。
原状回復工事
次に原状回復工事です。この条項は住宅やオフィスなども含め賃貸借契約のほぼすべてに書いてあります。民法598条定めている、「借りたものは借りた時の状態にして返しなさい」という規定があるからなのです。
賃貸住宅でトラブルの多い「経年劣化」など大家さん負担での工事は、飲食店などの事業用不動産には適用になりません。
従って、借りる時に契約書に書いてある「原状」とは何かを確認せずに借りてしまうと最悪の場合、内装造作や各種設備など全てを撤去しなければならないばかりかダクトを固定する為に壁に開けた穴まで補修しなければならないことさえあります。
小規模の飲食店でも原状回復工事を行えば坪当たり7万円～10万円ほど費用がかかります。ダクトが屋上まで延びていたり厨房の防水層を掘削工事で壊す必要がある場合など、時間も人工も廃棄も値段がかさみます。
その場合総額で150万前後は覚悟する必要があります。もちろんですが面積が増えればその分工事総額は相対的に高くなりますが、逆に工事単価は若干下がることでしょう。
敷金（保証金）償却
三番目の敷金（保証金）の償却についてですが、契約書に記載されている金額が契約時に預け入れている敷金から差し引かれて戻ってきます。
一般的には月額賃料の１ヶ月から３ヶ月程度です。では、改めて敷金の償却とは何かと思われることでしょう。本来賃貸借契約ではスペースを借りるにあたり月々の賃料で良いはずですが、
- 借りている間に原状回復工事の対象にならない部分の劣化や損傷部分に対する補償と解されています。
- 原状回復工事分をこの償却で補うという考え方もあります。
事業用の場合は前者の理解が妥当だと思います。たとえば月額20万円の飲食店で償却費が３ケ月相当額というのであれば60万円がかかるということになります。
飲食店の解約時支払額シミュレーション
シミュレーション：賃借面積が概ね15坪前後で賃料が月額20万円、解約予告期間が8ヶ月、敷金償却３ヶ月という場合の最大支払金額は以下の通りとなります。
- 解約予告期間の賃料（最大）・・・１６０万円
- 原状回復工事（内容により）・・・１５０万円
- 敷金償却（３ヶ月） ・・・ ６０万円
- 合 計 ３７０万円
不慮の事故や入院、介護などの突発的な事象により店を離れなくてはならなくなった際にかかる費用です。もし預けている敷金や保証金で賄えるのであればいいのですが、それを上回ることになると大きな出費となります。
まだある飲食店の解約時に発生する不確定費用
実際にあった話です。原状回復工事を大家さん（管理会社指定）の業者で行うと通知があったのですが、契約書には明確に書いてありません。少しでも安く原状回復工事を済ませたい借主はご自身の知り合いの工事会社でやれないか交渉をしたのです。
結果任せて頂くことになったところまでは良かったのですが、工事が完了して引き渡しをする際に管理会社から指摘を受けます。カウンターを支えていたボルトを撤去せずにカットをしたままにしていた為別途撤去費用として２０万円程敷金から引かれてしまったというものです。
専門知識がある者が引渡しに立ち会わなかったので言われるままにしてしまったと借主さんは言うのですが、意外とこの手の話はよく聞きます。一つには管理会社が自分たちの利益を原状回復工事で見込んでいたのに取れなかったので最後にイチャモンを付けてくるケースです。こういった場合は原状回復を請け負った工事業者を必ず立ち会わせるようにしましょう。
飲食店の解約で敷金が戻らないトラブル
契約書には、賃貸借契約上で借手の債務を担保するために敷金を預ける文言があります。この敷金返還時期を巡ってトラブルになることがよくあります。原状回復工事や償却、公共料金などの債権債務が確定した後に返還額が確定するのですが、契約書によっては「解約後６ヶ月」や「次のテナントが決まり次第」などいくつかのパターンがあります。一般的には次のテナントが解約予告期間中に決定し、家賃が発生しているようなら契約書の返還期間に関わらず１ヶ月程で返還に応じてくれるものですが、中には契約書を盾に返還を頑なに先延ばしする大家さん、管理会社が存在します。契約を結ぶ時点で敷金返還の実務について必ず伺いましょう。できればメモを残しておくことをお薦めします。
飲食店の解約（原状回復工事・敷金償却）～まとめ～
契約事項とはいえ飲食店の閉店、解約はお金がかかることがお分かり頂けたと思います。町場の不動産会社や仲介会社などは、契約書はそのように書いていますが実務は別ですから心配ないですよといって契約を急かせます。内容をメモに書き留めておかないと解約する段になってそんなことは言っていないと反故にされる可能性が十分あります。
契約書とは、契約期間中に争い事が起こらないよう予想されるトラブルを予めどのように対処するのかということをお互い確認して約束をするためのものです。それが第三者の言葉だけで覆ることはないと思ってください。
もう一度言います。賃貸借契約のチェックは締結時以外にチャンスはありません。シッカリと読み込んで内容を確認してください。もし契約書の内容が要望通りに書き換えられなくても重要事項の説明書中に一文をいれてもらうだとか出来る限り紙に残す努力をしてから記名、捺印をするようにしてください。
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